南充市主城區商業住宅價格變化影響因素分析

1 引言

隨著我國經濟的不斷發展，房地產熱也愈演愈烈。自2003年以來，為了控制房地產的發展，中央政府密集的出臺了許多措施和政策。在08年和09年上半年，由于國際金融危機，房地產陷入了低迷，但由于國家出臺的一系列寬松的財政、金融和稅收政策，再加上房地產市場的剛性需求以及強烈的改善性投資型意愿，房地產市場迅速的由低迷轉向繁榮，導致房價快速上漲。2009年底，國家進一步加強對房地產市場的宏觀調控，2010年1月10日，國務院辦公廳下發了《關于房地產市場平穩健康發展的通知》，發出了房產泡沫警示的通知，緊接著，2010年4月14日，國務院又發布了新國四條和新國十條。2011年，國務院發布了國八條，取消了首套房貸利率優惠，緊接著又上調人民幣存貸款基準利率和銀行準備金率，并下達了限購令，這一系列措施使得2011年成為房地產行業進入一場酷似溫水煮青蛙的長痛期，房價過快上漲勢頭基本得到遏制。2012年1月30號，國務院總理溫家寶主持召開國務院第六次全體會議，溫家寶表示，要鞏固房地產市場調控成果，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設和管理工作。國家繼續采取了一系列的限購限貸的政策，這使得2012年全年房地產開發投資增速創近年來次新低，國家政策實施效果良好。而如今已是2013年，在上月的20日，國務院發布了新國五條，對房地產市場進行了新的一系列調控，成為十年內的第九次房地產調控措施，8天后，國務院辦公廳發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，諸如，“提高房價上漲過快城市第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”和“對執行限購政策措施不力的地方政府進行約談和問責”等更嚴格、更細致樓市調控措施出臺。這一系列措施一方面繼續限購限貸抑制房地產熱，但另一方面也對房地產稍稍放寬，被業內人士成為“溫柔的一刀”。因此2013年的房地產是繼續保持下滑趨勢的蕭條，還是可能反彈都成為我們關注的熱點。

南充作為四川的一個二線城市，房價主要的變化和國家的房地產市場的變化走勢大同小異，國家出臺的相關政策對南充的影響比較顯著，但也有所差異。在2011年南充市的房地產正如其他一線城市一樣陷入了蕭條之中，房地產銷量出現大幅度下滑，即使是在金九銀十，秋季房銷會等傳統熱銷季也依舊低迷。到了2012年初，房地產市場依舊保持上年的低迷，然而在一個季度之后，由于大量房地產投資商的轉型，對二三線城市的大量投資，使得南充房地產市場逐步回暖，2012年年尾成交價格還出現了翹尾，現今國家又頒布了新的國五條，因此南充市商業住宅市場現狀以及未來的發展都是我們關注的。

本文運用理論分析與實證分析、定性與定量相結合的研究方法，運用所學專業知識，重點討論了南充市主城區的房地產行業的現狀，并對南充市主城區房地產市場2003年至今的房地產價格進行分析，總結了南充主城區房地產價格的變化規律，對南充市未來房地產價格的走勢進行預測，這些都是對南充市的房地產市場的健康發展是非常有意義的。

2 文獻綜述

2.1 國外文獻綜述

 國外早期的研究主要從需求角度對房價進行分析，Manki和Weil研究了美國20世紀70年代住宅價格的上升，他們發現二戰之后生育高峰期出生的一代人進入購房階段是導致房價上升的主要原因。并預測剩余低谷期出生的一代人將在20世紀90年代進入購房階段，這將導致住宅價格的劇烈下降。Geoff Kenny(1999)使用了協整技術來估計愛爾蘭住宅市場自我均衡機制的范圍,實證分析了住宅市場的供給和需求關系。結果表明：收入增加會引起住宅需求的增加和價格的上漲。   

對于房地產供應方面的研究，國外大量學術研究發現，地價是房價的一個重要組成部分。這是因為土地周邊的設施等經濟基本面因素都將會反映在土地價格和房屋價格當中。Davis和Palumbo（2008）通過研究1984～2004年間美國46個大城市的房屋價格及成本，發現這些城市的土地價格平均上漲了32％，占到同期房屋價格上漲幅度的一半。Grimes和Aitken（2010）也發現土地價格對房地產的供應彈性（supply elasticity）有顯著影響，說明土地成本是影響開發商供應數量的重要因素之一。

國外學者研究的房地產市場發展過程中的相關影響因素和泡沫理論都是分析房地產市場的重要成果，具有很重要的借鑒意義。

2.2  國內文獻綜述

 國內一些學者對于房價的影響因素的分析大多基于供求關系。價格理論認為市場中的價格實際上是供給曲線與需求曲線焦點所對應的均衡價格，而所有影響房產價格的因素都是通過影響供求關系進而發生作用的。

李晨（2010） 運用因子分析法對全國 15 個大中城市進行研究，認為經濟因素是影響房價的第一主因子 。李清書（2010）探索了地產熱的原因，認為中國經濟的平穩發展是房地產投資增多和房價上漲的的根本性因素。閆磊（2011）應用 1997—2008 年面板數據對影響房地產價格的各種因素進行實證分析得出，房地產價格與年末總人口數量成正比，且關系顯著， 而且，人口總數和人口結構會影響到住房需求。付博、王績明、吳金劍（2010）認為社會人口結構對房產需求有很大影 響，老齡化社會對房產的需求將減少。城市人口數量與住房價格呈正相關,城鎮人口中 20 ～49 歲這個年齡段的購房者是住房需求的主要部分,這部分人口的變化是影響房價波動的關鍵。潘再見 (2008)基于 PW 模型的擴展分析，并進行實證分析，證實了房地產價格與存款利率正相關。眾多 學者對央行加息與房價關系進行分析認為加息會延緩部分房產需求，一定程度上起到穩定房地產 價格的作用。昌忠澤（2010）認為房地產業不應該作為支柱產業來發展，政府要嚴格控制土地管理制度，開征物業稅和空置稅。王錦瑜（2011）對我國房價與銀行貸款的實證 分析表明，房價構成了銀行貸款的單向 Granger 原因。房價上漲會刺激人們保價增值的購房需求和開發需求，增加對銀行信貸的需求，長期會促使銀行貸款利率的提高。相反，在物價同時上漲 時，房地產商就會把增加的成本轉嫁給消費者，同樣會造成房價的上漲。程大濤（2010）則從中國住房的供應體系進行分析和設想，對中國從責任性到社會性住房政策，到雛生型政策進行分析說明，認為住房政策目標的實現主要取決于住房的供應體系。章海珍（2011）立足于寧波地區實際，以2008年以來的房價波動情況為階段劃分依據，從房地產價格變化趨勢入手，得出寧波地區房地產價格受經濟增長影響并呈現正相關。

李學清（2011）就陜西及西安房地產市場運行的基本數據為基準，對房地產變化趨勢進行了嚴格的實證分析和經驗檢驗，認為房地產市場泡沫的形成主要是由市場經濟管理者政府壓力、普通民眾買房壓力造成的。陳向陽、陳日新（2012）以廣州市為例，運用調查和統計年鑒數據以及據此整理的大量圖表，根據城市房地產經濟學理論和城市房價在短期的剛性熱點，進行了定性和經驗上的定量分析，得出廣州市房價的空間分布梯度曲線由CBD向城市邊緣遞減且有兩級拐點。張祎敏（2012）利用31個省、自治區、直轄市2004-2010年的面板數據，對影響房地產價格因素進行了實證分析。賀京同、徐璐（2011）基于行為經濟學理論，對我國房地產市場主體的決策過程和市場運行機制進行理論及實證研究后發現，我國房地產市場主體行為受貨幣幻覺、過度信心、片面信息、供給壟斷等行為因素顯著影響。昌忠澤（2010）認為信貸擴張、土地財政以及住房預售制度是中國房地產泡沫形成的三大根源。

丁任重（2010）認為國家的宏觀調控力度越大，市場反彈壓力越大，宏觀調控和房價之間存在矛盾現象，而要實現有效的調控的思路是，增加樓市有效供給，完善住房發展模式，轉變住房觀念。于雄壯和林建浩（2010）則從房地產價格的決定機制和泡沫的形成機制進行模型分析。利用1996到2007年的省級面板數據分析，得出建筑成本、貸款規模和開發商的市場勢力是房價持續上漲的驅動因素，而其中政府的金融支持可以解釋為房價上漲的六成。  

2.3 文獻述評

    對于房地產價格變化，國外主要從需求關系開始分析，研究需求對于房地產價格的影響，后來又引入價格決定機制模型，對房地產價格進行研究，而國內則主要是從供給的角度進行分析，研究政府、銀行、開發商三方的行為對于房地產價格的影響。通過對文獻的閱讀了解，可見，是供給和需求共同決定了房地產價格的走向，因此，本文也將從供給和需求兩方面入手來分析房地產價格的變化趨勢。

3 南充市房地產市場現狀

3.1 2013年南充市主城區房地產市場供給情況

按照南充市城市發展規劃和房地產現狀，將南充房地產劃分為順慶主城區、市政新區、順慶西華華鳳、順慶濱江大道、嘉陵螞蝗堰、嘉陵汽車城、高坪安漢廣場、高坪江東大道八大板塊，以便于細分房地產市場，進行更加精準的市場研究。其中，高坪江東大道區域和順慶西華華鳳區域為新興區域。未來預計將發展北部新城板塊、清泉壩板塊。

本文主要研究的是南充市主城區房地產市場的變化趨勢，即順慶嘉陵高坪三區。 在本文將通過2013年南充市主城區土地市場的供應和商品房市場的供應兩方面來分析南充市主城區的供給現狀

3.1.1 南充市主城區用于商業住宅建設的土地供應現狀

3.1.1.1 2013年南充市主城區用于商業住宅的政府土地供給

在2013年1-11月，南充市主城區用于商品房建設的土地供給塊數在9月最多，為34塊，在10月最少，為1塊。就供給畝數來看，則在5月達到全年供給最多，為1408畝，10月則為最少66畝。

 

圖1：2013南充市主城區政府用于商業住宅建設土地供給量

3.1.1.2  2013年南充市主城區用于商業住宅建設土地成交量 

2013年1-11月南充市主城區用于商業住宅建設的土地成交量在10月達到最大，為36塊，但成交畝數在此月卻并不高，為953畝，可能是由于金九銀十的原因，房地產商也在加大開發量，因此土地成交塊數上升。而成交畝數最高點則出現在6月成交面積為1646畝，塊數為22塊。

 

圖2：2013年南充市主城區土地成交量

3.1.1.3 南充市主城區用于商業住宅的土地供需對比

南充市主城區土地成交量2013年1月極低，如圖3所示，在2月則表現出需求大于供給，這反映開發商加大投入，而這時恰好也是樓市每年的傳統淡季，在3月，需求開始減弱，供給大于需求，但在4月，開發商再次加大投入，成交量也出現一個較大的上升。5月，為南充樓市的一個旺季，而此時土地供應面積全年最高，成交數量卻劇降。隨后的三個月，則一直表現為供不應求，直到“金九銀十”，這是每年的銷售旺季，而在今年的土地市場表現為9月的供不應求，和10月的供給全年最低，11月則再次復蘇。

 

 

圖3：2013年南充市主城區用于商業住宅建設土地供應供需對比圖

截止到2013年11月31日，南充市主城區土地供應量為7571畝，成交量為7492畝。

2011-2013年，南充市主城區商業住宅建設土地供應量以及成交量都在逐年上升,如圖4，2011年供給量為1467畝，成交量為779畝，2012年供給量為6138畝，成交量為2794畝。2013年供給量增長率為23%，成交量增長率為168%，2012年供給量增長率為318%，成交量增長率為258%,在這兩年均表現出供過于求，這是由于國家宏觀政策調控的影響，與南充樓市在2011年陷入低迷是相符的，而在2012年，由于開發商的轉型以及政策的放寬，政府供給和成交量都明顯上升，但依舊供過于求，但到今年，本文截取的即時數據是11月31日的成交量，已經發現，供給量與成交量幾乎持平，可見本年的政府供給以及房地產商的投資幾乎均衡，或者供不應求。但這些都是南充市主城區房地產市場升溫回暖的表現。

 

 

圖4：2003-2013年南充市主城區用于商業住宅建設土地供需柱狀圖

    因此南充市主城區用于商業住宅建設土地供給情況就政府來看，供給數量是隨著樓市的淡季旺季的交替而增減的，而就開發商而言，雖然成交量在不斷波動，但總體情況成交量在不斷上升。就整個市場而言，總是表現出供過于求。

3.1.2 南充市主城區房地產市場商品房供給情況

3.1.2.1 南充市主城區商品房供給數量

截止至11月31日，南充市主城區新增商品房住宅房源合計為22162套，新建商品房面積為208.24萬平方米。如表1，1月-3月，南充市主城區的商品房投資趨于低谷回落階段，并且在3月達到最低階段，這也是傳統的低谷期。而4月、5月，房地產市場回暖，并且在5月達到波峰，新推出3557套商品住宅房，面積為30.57萬平方米，此后南充市主城區商品住宅房的投資供給便趨于平緩，同時有下降的趨勢。

 

 

表1：2013年南充市主城區新增商品房房源數量（單位：套）

月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

新增商品房供給（套） 2935 2761 542 1586 3557 2075 2070 2449 2566 1621 2786

（數據來源：南房網南房指數）

從今年一季度新簽約項目來看，南充市今年突出項目謀劃、招大引強、科學促進、項目建設四大重點，項目引進、到位資金繼續保持了高位增長的強勁勢頭。表明了南充城市化進程逐步加快，對應南充市2013年土地成交走勢來看，1-3月土地市場較為冷淡，而3月開始，南充市土地市場成交呈階梯性上升趨勢，量價齊升。這也間接的反應了南充市主城區房地產市場開發商的投資情況。

南充市主城區商品房房源供給在近三年呈現出止跌回升的趨勢，如圖5所示。2011年，南充市主城區商品房房源供給在1月達到至高點，隨后進入傳統的蕭條期，在2月到達最低位置，3月開始回升，接著在4-7月進行小幅度的波動緩慢回升，并且在8月達到半年來的最高點，此后，又開始回落，在年末的時候出現翹尾。

2012年大致波動情況與2011年差別不大，最低點也出現在2月，在4月回升到一個高點，6月、7月、8月則小幅度的有升降的波動，在9月達到一個高點，之后平緩的波動。

同時，可以觀察到2011年的整體供給情況，新增商品房房源數量多于2012年于2013年的新增房源數量，而2013年的供給情況又比2012年的房地產市場樂觀，由此可以推斷，2012年是南充市主城區住宅房市場的蕭條期，也是投資減少的一年，而2013年，南充市房地產市場則開始回暖，寒潮逐步消逝。

 

圖5：南充市主城區2011-2013年各月新增商品房房源數量（單位：套）

對比分析近三年商品房的供給，結合圖5、圖6。2011年在新增商品房房源套數數量上供給量大于2012以及2013年，但在新增商品房面積上除去10月出現的全年至高點，與2012年相差無幾，而2012年的變化情況與2011年的變化情況也出現趨同的現象。但2013年的供給情況卻表現平平，比起前兩年供給都更少。出現這種情況的原因可能是由于南充市主城區的住宅房趨向于銷售小戶型精品房，導致套數增多，而面積卻沒有增多的現象。但12月的數據還不能得到，因此也只能推斷12月可能會出現年末的翹尾，或者是出現小幅度的下跌。但照目前的統計數據來看12月第一周的房價已經突破5000，因此，年末出現翹尾的可能性較大。

 

圖6：2011-2013年南充市主城區新增商品房房源面積折線圖（單位：萬平米）

3.1.2.2  南充市主城區商業住宅市場新增開發項目數量

2013年1月至11月，南充市主城區新增的開發項目為81個，共獲得226張預售許可證。主要分布如表2，新增開發項目在1、2月也如土地出讓和商品房供給情況基本一致，是全年供給最多的時期，此后在3月供給減少，這也正是傳統淡季。之后又開始回升，5月、7月為兩個高點，7月之后又呈現穩中有降的趨勢。到“金九銀十”并沒有明顯增加，此階段房地產商主要是銷售存房，而在11月則又增加投資，可以預測，本年年末至明年年初還會繼續增長。

表2:2013年1-11月南充市主城區每月新增開發項目（單位：個）

月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

新增開發項目（個） 12 9 5 9 9 6 12 8 6 5 8

南充市主城區新增商業住宅樓盤數量全年供給數量圍繞著8上下波動，如圖7所示。2012年年初達到了全年的樓盤供給的巔峰，這也是延續了2011年年末的房市回暖，新增12個樓盤供給，此后在傳統的房市淡季2月進入低谷，之后緩慢回升，在7月、11月創造了兩個低谷，但整體趨勢在不斷上升。到今年，整體供給量大于去年的供給。經過整合計算，在2012年，全年開盤數為96個樓盤，2013年截止至2013年11月開盤數量為89個樓盤，而在12月初，萬科、綠地又分別有新的項目開盤，預計在12月的開盤數較11月還會繼續上升。因此保守估計南充市主城區2013年新增樓盤會超過97套，增長率至少為1.7%。

 

圖7：2012年-2013年11月南充市主城區新增商業住宅樓盤折線圖（單位：個）

綜上所述，南充市主城區商業住宅市場供給情況是：土地供給受樓市整體情況以及政府政策影響不斷波動，但整體供給逐年上升，成交量也以遞增的速度上漲，而商業住宅的供給在2012年已經開始回升，并且這種現象會繼續保持。

3.2 南充市主城區商業住宅需求情況

3.2.1 南充市主城區商業住宅成交數量及面積

在2013年1月、2月，房市熱度不減，并且在2月達到了本年的最高點售出3684套，到3月，傳統的房市淡季，銷量也出現了下跌，在四月則達到全年銷量最低期，僅售出1963套。五月，開始回升，達到全年的另一個高點，銷量3256套。此后，在6月出現下跌，但之后一直持續穩定的小幅度波動，直至“金九銀十”依舊沒有顯著的回升，但11月，則6月之后5個月以來的另一個高點，銷量為2786。

 

 

圖8:2013年南充市主城區商品房成交量（單位：套）

如圖9，2011年整體情況是持續下跌的，而2012年則是緩步上升的趨勢，2013年相對平穩。2011年1-3月為該年成交高峰，在2月達到全年最高銷量3282套，這與2012年和本年在2月達到全年最高也一致，說明這也是傳統的房市熱潮期。隨后，3-7月，2011年的成交量則持續下跌，并且在7月跌至全年的波谷，銷量僅為1240套。而2012年的3-7月，成交量卻在持續緩步上升，在7月達到近四個月的一個高點，銷量為2349套。2013年3-7月，房市的波動則更為劇烈，在4月達到全年的最低點2674套之后，開始迅速回升，并且在5月躍至新的銷量高點3256套，此后，6月迅速跌至2441套，在7月又出現少量下跌，持續低迷。此后，2011年8-12月，成交量又持續波動，8月正較7月有所上升，9月又再次下滑，十月再次上升，并達到5月之后的一個新的高點，但房市卻并未因此持續回暖，此后，11月又再次下跌，跌至全年的最低點1131套，12月出現年末回升。2012年8-12月，南充市主城區商業住宅成交量雖有所起伏波動，但總體是在穩步上升，并且出現了年末翹尾，達到全年最高2719套。2013年7月之后，則更為平穩的變化，穩中有升，并且在金九銀十之后開始有較明顯的回升，有希望在本年年末看到年末翹尾。

同時，2013年的平均成交量在前兩年之上，說明南充市主城區商品住宅房市場也正在逐步升溫，南充市居民的購房需求正在逐步加強，這會進一步促進南充市主城區商品住宅房市場的持續發展。

 

 

圖9:2011-2013年南充市主城區商業住宅成交量折線圖（單位：套）

南充市主城區本年成交套數與成交面積的變化趨勢是一致的，如圖9、圖10 所示。1月、2月的上升，2月最高點37.76萬平米，3月、4月的傳統淡季的低迷，5月全年次高點達到31.48萬平米，6月到8月穩中有升，在“金九銀十”的少量下跌，短暫低迷，十一月再次回升，成交面積達到25.29萬平米。可以推斷，在本年的年末應該會繼續回暖，達到一個新的高點。

 

圖10：2013年南充市主城區商業住宅成交面積柱形圖（單位：萬平方米）

2013年南充市主城區商業住宅供銷全年大致呈現出供不應求，僅在5月、6月出現平衡，如圖11所示，可以推斷，2013年南充市主城區商業住宅市場投資不足，而需求過盛，結合前面分析過的市場供給，有理由相信，南充市主城區商業住宅市場會加大投資，整個市場會逐漸升溫。

 

 

圖11：2013年南充市主城區供銷對比折線圖（單位：套）

3.3 南充市主城區商業住宅成交價格情況

3.3.1 南充市主城區商業住宅成交總金額

2013年南充市主城區1-11月成交金額的總體趨勢較為平穩，在1月、2月達到今年成交金額最大額，為2月的16.05億元，這也與前面分析過的成交數量全年最大3684套相對應。2月之后，開始進入傳統的房市淡季，成交金額也開始下降，并且在4月下降至最低點8.71億元，之后房市開始回暖，并且在5月達到新的高點，成交金額為14.61億元。此后，6月又有一定幅度的下跌，但6月之后，直至11月，成交金額呈現穩中有升的趨勢。可見，本年，南充市主城區房地產市場的需求比較穩定。

 

 

圖12：2013年南充市主城區商業住宅成交金額折線圖（單位：億元）

    比較最近三年南充市主城區商業住宅成交金額，可以發現2013年的成交金額整體都在前兩年之上，而2012年南充市主城區商業住宅成交金額則全年都出現升降交替穩步上升的趨勢。2011年則波動較大，在2011年6月甚至出現成交金額僅為1.56億元的三年至低點。可見2011年，由于國家政策影響，南充市主城區商業住宅市場也沒能避免的和其他城市一樣陷入蕭條，甚至在金九銀十也沒有得到回暖，但在2012年，由于南充市主城區開發商投資方向的轉型，房市狀況開始得以好轉，這也是2012年南充市主城區商品住宅成交金額一直穩步上升的原因，并且，在2012年年末出現翹尾，2013年，南充房市繼續延續了頭年的良好勢頭，房市不斷升溫，根據前面供銷分析，出現了供不應求，以至于成交金額也遙遙領先于先于前兩年。這些都反應了南充市主城區商業住宅市場的良好的走勢。

 

圖13:2011-2013年南充市主城區商業住宅成交金額折線圖（單位：億元）

3.3.2 南充市主城區商業住宅成交均價

    觀察圖14，2013年1-11月，南充市主城區商業住宅成交均價呈現逐月上漲的趨勢，在傳統的房市淡季2月，成交均價有輕微下降，同時也是今年的房價最低點4462元/平方米。此后便持續上漲，到5月，甚至達到了4924元/平方米。之后有所回落，但依舊處于高價，“金九銀十“再創新高，達到4937元/平方米和4947元/平方米的高價。而在11月，便有所回落。將均價分析結合前文分析過的成交量，可見本年的南充市主城區的房地產的整體呈現出量價齊升的趨勢。商品住宅市場的需求旺盛，供不應求。

 

 

圖14:2013年南充市主城區商業住宅成交均價折線圖（單位：元）

在2013年南充市主城區商業住宅均價明顯的高于2011年和2012年，而且2012年又高于2011年的均價，如圖15所示。這表明，南充市主城區商業住宅成交均價在逐年攀升，而就每一年來看，無論是2011年還是2012年，抑或是本年，都呈現出穩步上漲的趨勢。即便是在全國房市蕭條年的2011年，雖然成交數量有所下降，但是成交價格卻只是在5月下降到最低點3496元/平方米之后便逐步回升。而在作為房市回暖期的2012年，南充市主城區商品住宅房市場的房價更是穩中有升，雖然全年變化不大，但逐月上漲，在2012年年尾創造全年最高成交價4544元/平方米。2013年維持了房市的熱潮，不僅年成交均價高于前兩年，而且每月都有所上漲。可見，經歷了2011年冷水煮青蛙的蕭條期，南充市主城區商業住宅房市場已經在2012年得到回暖，并且在2013年創造了新的一個房地產熱潮，可以推斷，此后，房價應該會繼續上升。

 

 

 

圖15：2011-2013年南充市主城區商業住宅成交均價柱狀圖（單位：元/平方米）

2013年南充市主城區商業住宅成交量價波動情況隨著樓市的淡旺季上下波動，如圖16所示。1月、2月，南充市主城區住宅成交量上升，但價格下降，接著3月、4月，則量降價升，5月出現量價齊升的情況，此時正好為房市的旺季。6月成交量明顯下降，但均價也下跌。之后7-8月，量價齊升。8月之后，成交量再次下降，而成交價格繼續穩步上漲。11月，成交量上升，成交均價下降。

 

圖16：2013年南充市主城區住宅成交量價走勢圖

綜上所述，南充市主城區商業住宅現狀整體表現為：供不應求，量升價升，居民購房預期逐步增強。

4 2003-2013年南充市主城區商業住宅價格變化影響因素分析

4.1 2003-2013年南充市主城區商品房價格變化趨勢的描述性分析

2003-2013年南充市主城區商品住宅房市場成交均價逐年上升，如圖11所示。在2003-2006年，上升趨勢比較緩慢，這是因為在這段時間，是我國房地產剛剛被明確為國民支柱產業，是初步發展的階段，南充作為二線城市，投資和需求都沒有立刻得到發展和增長，因此，房價也并沒有顯著的上升。而2006-2011年，房價開始以更大的增長率上升，這是與我國房價上漲的宏觀環境相呼應的，在2006-2010年這段時間，政府雖然不斷提高門檻，頒發各種政策行業規范，提高貸款利率和房產稅，以約束房地產行業的過快發展以及房價的過度攀升，但效果甚微，而南充市在這段時間也開始飛速的發展，開發商數量不斷增加，投資旺盛，同時全國的形勢也對南充市市民的購房需求產生了影響，因此房價也飛速上漲。而2011年，則是全國的樓市蕭條年，南充市主城區樓市也進入蕭條期，房價沒有過多的上升。因此，在下圖中也可以看出，增長速度明顯放緩，直到2012年，因為各大開發商投資的轉型，南充市主城區商業住宅價格再次上升，樓市回暖，而今年也延續了去年的發展趨勢，整個樓市繼續以良好的勢頭穩步前進，房價也進一步上升。并且在11月已經突破5000.

 

 

圖17:2003-2013年南充市主城區商品住宅房市場成交均價變化圖（單位：元）（數據經整理南房網南方指數所得）

 

4.2 2003-2013年南充市主城區房地產市場商品房價格影響因素分析

4.2.1影響因素及基本假設

通過閱讀國內學者的文獻著作，可以得知，影響一個城市地區的房價變化的因素多種多樣，從供給上來說，開發商的投資額，政府的土地供給，建筑商實際提供的商業住房面積都會對房價造成影響，而更深一層的探究，開發商投資額、政府土地供給的影響又與國家政策、銀行利率、國內宏觀政治經濟環境有關。從需求上來看，一個城市的房價的變化則與這個城市地區人口數量、收入情況有直接關系。因此，要研究南充市商業住宅的價格變化的趨勢，對價格變化作回歸分析，本文就要用主要的因素對房價進行分析。而本文中認為影響房價的主要因素是居民年平均可支配收入、開發商商業住宅投資總額、人口增長率、年竣工面積以及竣工造價。

假設一 所選的城市物價和其他情況相對比較穩定,全局內沒有大起大落的現象；

假設二 研究的時間序列中不會發生特大自然災害、戰爭動亂以及人為傷害；

假設三 房屋建造成本用竣工房屋造價來代替，由于土地成家價格數據無法搜集完全，也用竣工房屋造價來反應；

假設四 房屋價格通過商品房平均成交價(元/平方米)來表示；

假設五 房價購買能力用人均可支配收入來表示,銀行利率每年保持穩定；

假設六 忽略消費成本如交通費用、物業費用、停車費用等對房價的影響；

假設七 供需平衡指:供應量=需求量；

假設八 人口增長率為自然增長率；

假設九 銀行貸款利率用中長期利率中的3-5年利率代替。 

4.2.2 回歸分析

表3：:2003-2013年南充市主城區房價影響因素情況

年度 人口增長率 房屋竣工面積(萬平米) 房屋竣工造價（億元） 年平均可支配收入（元） 開發商投資（億元） 商業住宅成交均價（元） 消費者價格指數（以2003年為基期） 貸款利率

2003 1.1 168.56 589 6451 10.9 1026 100 5.58

2004 1.2 152.41 671 7208 12.43 1316 105.2 5.85

2005 0.7 231.17 711 6453 15.41 1226 106.7 5.85

2006 1.1 191.1 633 7212 16.9 1408 109.2 6.12

2007 1.7 228.44 695 8480 24.17 2026 115.8 7.83

2008 2.0 194.83 800 9776 29.32 2316 121 7.2

2009 2.2 236.54 1039 11431 38.67 2903 122.4 7.2

2010 1.27 304.77 1364 11862 89.15 3880 128.4 6.6

2011 2.66 239.15 1726 12745 92.32 4196 132.4 6.9

2012 2.93 266.18 2050 16474 99.29 4274 136.3 6.4

2013 1.2 303.28 2447 20585 134.3 4794 144.3 6.4

數據來源：四川省統計年鑒（2003-2012）及整理南房網南房指數相關數據

先將解釋變量分別取對數，使符號相同且更精確。

假設南充市主城區房地產價格變化趨勢回歸方程式為：

LN(Y)=C1(LNX1)+C2LN(X2)+C3LN(X3)+C4(LX4)+C5(LNX5)+e

X1為人口增長率，X2為竣工面積，X3為竣工房屋造價，X4年可支配收入，X5為開發商投資，Y為主城區成交均價，e 為隨機變量。

第一步多重共線性的檢驗、序列相關性、顯著性檢驗，確定最終的解釋變量。分別作出Y與五個自變量的回歸模型，以X1為解釋變量Y為因變量的回歸方程經檢驗，得到其擬合優度為0.407489,D-W指數為0.95，均通過t檢驗。以X2為解釋變量作回歸分析，可以得到，擬合優度為0.63，通過t檢驗；以X3為解釋變量做回歸分析，得到擬合優度為0.85，均通過t檢驗；再對X4作回歸分析，得到擬合優度為0.89，通過t檢驗；對X5做回歸分析，得到擬合優度為0.9671，通過t檢驗,對X6做回歸分析，擬合優度為0.964，X7做回歸分析，擬合優度為0.960，綜上可得，X5即開發商投資量對房地產價格變化影響最為顯著。因此將X5作解釋變量的回歸分析作為初始回歸模型。

即為：                LN（Y）=C1*LN(X5)+C2

第二步在此回歸模型中引入其他解釋變量，先引入X1，模型擬合優度提高，且參數符號合理，變量通過t檢驗，DW檢驗也表明不存在1階序列相關性。因此引入X1是合理的。

再分別依次引入X2、X3、X4、X6，得到的結果均是變量不能通過t檢驗。

因此去X2、X3、X4三個變量。

繼續加入X7，均通過t檢驗，且擬合優度提高,為0.9832，變量通過t檢驗，DW指數為1.618，則不存在1階序列相關性。

以上步驟表明，X2、X3、X4、X6是多余的。因此最終的商業住宅成交均價的函數應該以Y=F(X1，X5，X7)為最優，擬合結果為：

LNY=0.1645LN(X1)+0.3756LN(X5)+7.200LN(X7)-4.922

因此南充市主城區商業住宅價格變化主要受人口增長率、開發商投資量、銀行貸款利率最為明顯。

4.2.3 商業住宅價格變化影響因素解釋

南充市主城區商業住宅的成交均價與人口增長率、開發商投資量、消費者價格指數、銀行貸款利率成正相關。同時，根據前面的分析，除了與這些因素相關之外，還受政策影響，尤其是政策對于政府土地供給量的規定和政策對房地產行業的支持與否都會影響價格的變化。

當人口增長率逐年上漲，那么人們對于住房的需求的就會增強，則價格也會受此影響上升，而消費者價格指數，反應的是一個地區在一定時點上的通貨膨脹水平也是物價指數，那么當一個地區的物價水平逐年上漲，由此帶來的房價也必然會上漲，但是這樣的上漲就是受到經濟增長的帶動，而和供給需求無關。

銀行貸款利率先作用于房地產開發商，再影響到房地產價格。一定時期內，如果銀行貸款利率上升，那么開發商必然會減少投資，在這一時期，商品房供給量就會減少，而供給減少，但需求卻隨著人口增加在逐步增加，那么價格會繼續上升。但從另一方面來說，國家已經幾次調整貸款利率和銀行存款準備金率來一次影響調控房地產市場，但收效甚微，這是因為房地產商并不會因為利率的改變而減少對房地產的投資，從而，供給也并不會減少，那么此時，房地產商就會將貸款的成本轉嫁到房價上。那么房價依舊會上升。因此銀行貸款利率一定和房價是正相關的。

從人口因素上來看，人口增長率會正的作用于房價，同時人口結構也會影響商品房價格。一個地區如果老齡化嚴重，那么這個地區的商品房價格一定是不高的，因為實際的住房需求不大。所以一個地區的平均年齡越低，那個地區的住房需求也越大，相同供給的情況下，房價也就越高。

綜上，南充市主城區經濟發展狀況、物價水平、人口增長率、開發商投資量、銀行貸款利率都會影響商品住宅的價格。也就是說南充市主城區商業住宅價格實際上受政府政策的影響以及居民的購房預期影響也是顯著的。

5 未來三年南充市主城區房地產市場預測

根據以上對南充市主城區商業住宅市場現狀以及2003年至今的價格趨勢分析，可以對未來的南充市主城區房地產市場的價格情況以及整個市場的發展做出定性的預測分析。

從回歸方程來看，X1為人口增長率，在整理數據的過程中可以觀察到，南充市主城區的人口增長率是始終為正的，并且在近幾年都有上升的趨勢，而開發商投資量，在第一部分南充市商業住宅現狀描述時也已經知道，南充市的房地產市場正在嘗試轉型同時延續2012年的回暖，因此正處于一個熱潮，那么在此后三年，開發商投資量應該會只增不減，因此，未來三年，南充市主城區商業住宅的價格會上漲。

就供給而言，在2013年，南充市房地產市場迎來了調控之后的強勢復蘇：新區建設如火如荼，一線房企陣營繼續擴充，各大項目業績飄紅，房價跨進“5000”時代。而南充市主城區商業住宅作為南充市房地產市場的主要部分，也出現一致的發展趨勢。并且，在2013年，“小三房”成為一大購房趨勢，綠地、萬科也在逐步的擴大放量，增加投資，在今年年末也在推出新的樓盤，如上海灘花園，開放商的這些動作都表示，在未來，會持續的增加對商業住宅的投資，同時，萬科在南充市新投入豪華電梯公寓的建設，這也會刺激眾多房地產商的競爭，使得投入加大。此外，南充市在2013年年末竣工的南大梁高速公路，即南充至大竹至梁平的高速公路，完善了四川高速公路網絡，加強了四川同重慶及華中地區的聯系，是川渝高速路段的重要組成部分，而此工程的竣工也會促進南充經濟的發展，無論是南充未來的招商引資，貿易往來都會提供更多的便利和條件。當然這也可以促進南充市房地產市場的發展，可以吸引更多的外來開發商在南充投資。

就需求而言，南充市近年來，不斷加強經濟建設，發展情況良好，地區生產總值和人均收入都在不斷上漲，這些因素都會促進市民的購房需求，也會使成交價格不斷上漲。在四川經濟信息網公布的南充市發展情況可以看到，2013年南充市財政金融運行良好，人民生活也不斷改善，宏觀經濟的穩定和發展對于居民的購房意愿會有直接的促進作用。同時，在2013年國家發布的房地產政策中，也提到，加大普通商品住房和土地供應，這些都會使居民預期房價會上漲，使得在當前的購房意愿加強，從而增加需求。刺激南充市商業住宅市場的發展以及價格的上漲。

根據以上分析，在未來三年，南充市主城區商業住宅市場將會持續穩定發展，政府會增加土地供應，吸引更多的開放商投資，開發商也會擴大放量，并且集中于小戶型商品房的建設和銷售，房地產價格也會持續上升。

6 結束語

    綜上所述，南充市主城區商業住宅價格的變化主要受開發商投資量和人口增長率的影響，在未來會持續上漲。南充市作為典型的二線城市，房地產市場的發展對于該市的經濟發展有著舉足輕重的地位，因此，南充市政府要對南充市房地產市場進行合理有效的調控，并且積極的實施國家頒布的有關房地產市場穩健發展的政策，以保證南充市房地差市場的健康發展，并對南充市的經濟帶來有利的影響。同時，要持續關注房價的變化，避免出現泡沫和房價虛高，對于開發商的投資結構和方向進行積極合理的引導，促進南充市經濟發展和產業結構的合理化。

 

 

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致謝

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