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S房地產公司H項目的工程質量 管理策略優化研究
發布時間：2023-03-09 11:12
目錄
摘要 I
Abstract III
第 1 章 緒論 1
1.1研究背景和研究意義 1
1.1.1研究背景 1
1.1.2研究意義 4
1.2研究目的和研究內容 5
1.2.1研究目的 5
1.2.2研究內容 6
1.3 研究方法和技術路線 7
1.3.1研究方法 7
1.3.2技術路線 7
1.4 主要創新之處 8
第 2 章 國內外研究現狀和相關理論基礎 9
2.1國內外關于房地產項目工程質量管理的研究現狀綜述 9
2.1.1關于工程質量管理體系的研究 10
2.1.2關于工程質量管理評價體系的研究 10
2.1.3關于房地產企業工程質量管理策略的研究 11
2.2對國內外相關文獻回顧的評析 12
2.3相關理論基礎 12
2.3.1全面質量管理理論 12
2.3.2流程管理理論 14
2.3.3價值工程理論 14
第 3 章 S 房地產公司 H 項目工程質量管理現狀、存在的 15
主要問題及成因分析 15
3.1S 房地產公司概況 15
3.1.1S 房地產公司發展歷程 15
3.1.2S 房地產公司組織架構 15
3.1.3S 房地產公司經營現狀 16
3.2S 房地產公司 H 項目及其工程質量管理現狀 17
3.2.1S 房地產公司 H 項目簡介 17
3.2.2S 房地產公司 H 項目工程質量管理現狀 18
3.3S 房地產公司 H 項目工程質量管理存在的主要問題及成因分析 21
3.3.1項目決策階段工程質量管理問題分析 22
3.3.2規劃設計階段工程質量管理問題分析 22
3.3.3工程施工階段工程質量管理問題分析 23
3.3.4驗收交付階段工程質量管理問題分析 23
第4章S房地產公司H項目工程質量管理策略優化 24
4.1S房地產公司H項目工程質量管理策略優化目標 24
4. 2 S房地產公司H項目工程質量管理策略優化的基本原則 24
4.2.1系統化原則 24
4.2.2主動控制原則 25
4.2.3可操作性原則 25
4. 3 S房地產公司H項目工程質量管理策略優化設計 26
4.3.1項目決策階段工程質量管理策略優化 26
4.3.2規劃設計階段工程質量管理策略優化 28
4.3.3工程施工階段工程質量管理策略優化 32
4.3.4驗收交付階段工程質量管理策略優化 42
第5章S房地產公司H項目工程質量管理策略的實施保障 48
5.1組織保障 48
5.2制度保障 48
5.3技術保障 50
5.4資金投入保障 50
第6章 研究結論與展望 52
6.1研究結論 52
6.2展望 52
參考文獻 54
致謝 58
第 1 章 緒論
1.1研究背景和研究意義
1.1.1研究背景
隨著我國國民經濟的不斷發展，房地產行業也緊跟國家的發展步伐， 近年來，尤其是十八大以來，我國國民經濟發生了重大變化。十八大報告 中提到“推進經濟結構戰略性調整，這是加快轉變經濟發展方式的主攻方 向。”十九大報告中更是明確指出中國經濟的增長方式已經從高速增長方 式轉變為高質量發展，伴隨房價的大漲，國家加大了對房地產行業的調控。 中央政府在 2018 年政府工作報告中明確提出“堅持房住不炒的定位，落實 各級地方政府主體責任，因城施策，逐步建立健全長期有效的管控模式。” 在 2019 年政府工作報告中強調“各級政府應高度重視保障性住房的建設， 想盡一切辦法解決困難群眾的住房問題。”政府不斷加大保障性住房的供 給，限購政策越來越嚴格。房地產行業經歷從早期的資源依賴型發展模式 即房地產公司主要依靠土地、資金等資源的獲取優勢實現發展，逐漸朝專 業化、精細化和系統化的方向發展。房地產企業面臨越來越激烈的競爭， 企業為了在激烈的市場競爭中生存并發展，不得不加快開發節奏，加快資 金的周轉速度，但同時也帶來了很多質量問題，交付后引起了客戶的質量 投訴，因此房地產項目開發建設過程中的工程質量管理日趨受到重視。總 之，研究工程質量管理的必要性，具體體現在以下四個方面：
一是企業適應由賣方市場逐漸向買方市場轉變的需要。 眾所周知，房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，2017 年我國 國內生產總值為 82.7 萬億元，2017 年全國房地產商品房銷售額為 13.4 萬 億元。改革開放以來，我國經濟快速發展，國民經濟的持續穩定發展帶動 了房地產市場的穩步發展。我國的城鎮化發展趨勢增加了對房地產產品尤 其是商品房住房的需求，再者是 2015 年 10 月十八屆五中全會決定全面實 施一對夫婦可生育兩個孩子政策，這意味著長達 30 多年的獨生子女政策正 式結束，也將帶來改善性住房需求的增加，助力房地產行業的發展。與此 同時，房地產行業也存在著危機。統計數據顯示，全國 2017 年年末商品房 待售面積為 5.9 億平方米， 2017 年的施工面積為 78.2 億平方米，且 2017 年新開工商品房住宅面積為 12.9 億平方米，2017 年年末商品房住宅銷售面 積為 14.4 億平方米，庫存壓力持續增加，因此購房者有了更多的選擇機會。 由于土地價格不斷上升，勞動力成本逐年上漲，導致房地產行業的成本逐 年上升，房地產公司的資產負債率普遍偏高且有逐步升高的趨勢，據統計， 全國房地產開發企業 2017 年年末資產負債率為 79.1%，處于高位。
如何在競爭激烈的市場環境下保持自身優勢是每一個房地產公司都需 要思考的問題，經受市場洗禮后的購房者變得越來越理性，事實上房地產 行業的市場競爭已演變成產品質量的競爭，房地產公司想要生存并發展就 不得不提升產品的質量，以獲得購房者認可。房地產行業已經度過了市場 供不應求、開發商快速拿地快速開發的時代，逐漸進入到購房者理性消費、 開發商追求產品質量的時代。
二是改變房地產行業整體質量不高、購房者質量投訴呈上升趨勢的需 要。
目前我國房地產行業的產品質量整體狀況不容樂觀，2019 年 8 月在房地 產標桿企業龍湖集團的中報發布會上就出現了業主因房屋的工程質量而宣 泄不滿的場面（袁秀麗，2019），近年來，房地產行業的“質量門”事件頻 頻出現，更有甚者因工程質量問題而拆除重建，觸目驚心！2018 年天津市一 樓盤因混凝土強度不符合設計要求的工程質量問題而需要拆除重建（童海 華，2018）。不少房地產項目在交付時因工程質量問題而被購房者投訴，根 據 12315 消費者申訴舉報指揮中心發布的信息，從每年接收到的商品房住宅 投訴案例來看，工程質量問題產生的糾紛是最普遍的。近年來，商品房住宅 業主投訴質量問題呈現上升趨勢，其中包括墻面裂縫、門窗、采暖地面裂縫、 外墻滲水、地下車庫滲漏等質量問題。雖然這類問題絕大部分最終都沒有得 到徹底的解決，也沒有造成太大的直接損失，但對于房地產公司而言，損失 的是消費者對企業的信心和定位，從某種意義上講，這種損失比直接經濟損 失更可怕。
三是在優勝劣汰的房地產行業市場法則中生存的需要。
我國的房地產行業于 20 世紀 80 年代開始起步，雖然歷時不足 40 年， 但發展速度驚人，據統計，2017 年年末全國共有房地產開發企業 95897 個。 在房地產行業初期，幾乎所有房地產公司均不存在銷售困難，企業之間的 競爭僅限于某些項目的競爭，隨著房地產行業的不斷發展，購房者的質量 意識不斷提升，由于潛在的具有購房實力的消費者的數量在某一時期幾乎 是固定的，所以，購房者必然會選擇信譽好質量好的房子，必然導致部分 房地產公司因產品質量不能滿足消費者需求而被市場淘汰。由于房地產行 業不存在技術壁壘，想要在激烈的市場競爭中生存就必須重視產品質量從 而提升企業的品牌優勢。
四是企業適應國家對房地產行業監管趨嚴的需要。
2010 年8 月住房和城鄉建設部出臺的《房屋建筑和市政基礎設施工程質 量監督管理規定》對工程質量監督工作提出了明確要求，主要包括對涉及工 程主體結構安全、主要使用功能的工程實體質量情況實施監督。2013 年住房 和城鄉建設部組織中國建設監理協會和相關單位對對原國家標準《建設工程 監理規范》（GB 50319-2000）進行了修訂并發布了新的《建設工程監理規 范》（GB 50319-2013）。2014年4月住房和城鄉建設部與國家工商行政管 理總局共同制定的《商品房買賣合同（預售）示范文本》對商品房的移交做 出了更加嚴格的要求，主要包括以下兩個方面的內容：一是辦理交付手續前， 買受人有權對房屋進行檢查，出賣人不得以任何不恰當的理由作為買受人檢 查房屋和辦理移交手續的前置條款。二是買受人檢查房屋發現滲漏、墻面開 裂、外窗開啟不靈活等質量問題的，由出賣人按照國家現行工程技術規范和 驗收標準進行維修，相關費用由出賣人承擔，由出賣人與買受人共同確定維 修的期限，完成所有質量問題的維修工作后，再進行移交。國家住建部在2014 年 8 月印發了《五方責任主體質量終身責任追究辦法》，明確指出“追究建 設單位項目負責人、勘察單位項目負責人、設計單位項目負責人、施工單位 項目負責人、監理單位總監理工程師等五方責任主體的項目負責人的終身工 程質量責任（住房和城鄉建設部，2014）。”國家住建部在2014年9月向 各地方住建管理部門下發了《工程質量治理兩年行動方案》，明確提出“從 商品房工程質量常見問題治理入手，五方責任主體必須嚴格執行工程技術規 范和驗收標準，落實五方責任主體的相應質量責任，使行業整體工程質量水 平得到大幅度提高。 ”國家住建部在2017年3月向各地方住建管理部門印 發了《工程質量安全提升行動方案》，明確要求“完善管理制度和管理體系， 實施樣板引路制度。制定并推廣應用簡潔、適用、易執行的崗位標準化手冊， 將質量責任落實到人。”為進一步提升工程質量管理水平，住建部于 2017 年組織中國勘察設計協會編制了《建設工程項目管理規范》 （GB 50358-2017） 。為維護業主（即購房者）的合法權益，住建部于2010年10 月制定并公布了《物業承接查驗辦法》，明確指出了物業公司在進駐小區前， 建設單位和物業公司應安排專人按照國家現行的工程技術規范和驗收標準， 共同對小區內所有公共場所的設備進行查驗，查驗結果經雙方一致認可后方 能由物業公司接管相關設備。國家住建部于2018年9月制定并發布了《工 程質量安全手冊（試行）》，明確要求“各企業在每個項目的工程建設全過 程中都必須將國家對工程質量安全管理的各項要求切實落地。各地方、各企 業要結合本手冊相關要求開展自查自糾工作，發現問題積極整改。”
我國房地產行業在近 40 年的發展過程中，項目工程質量管理還沒有得 到足夠的重視和系統的研究，絕大多數房地產項目工程質量管理更多的是從 施工單位角度考慮，沒有形成從房地產公司視角去理解和運用工程質量管理 的規律的局面，甚至有的房地產公司還沒有從建筑企業施工管理理念中轉變 過來，沒有從整合資源的思維來實施房地產項目工程質量管理工作。S房地 產公司作為以房地產經營為主業的大型央企子公司，自 20 世紀 90 年代起步 入房地產市場，經歷了我國房地產行業近 40 年的發展歷程，從早期的資源 依賴型發展模式，逐漸向專業化、精細化、系統化的轉變。本文引用的 S 房 地產公司 H 項目案例在工程質量管理方面主要存在以下問題：
一是在項目決策階段對質量管理目標的設置不科學，未體現客戶的利 益。
二是在規劃設計階段對規劃設計的管控不到位，未開展二次設計等工 作。
三是在工程施工階段的質量控制措施不全面，直接影響了產品的最終呈 現質量和效果。
四是在驗收交付階段對實測實量和分戶驗收工作重視程度不夠，導致交 付過程中客戶對工程質量滿意度不高。
1.1.2研究意義
目前關于房地產項目工程質量管理的研究大部分僅局限于施工階段的 工程質量管理研究，對房地產項目的其它階段涉及較少，我國現行的國家及 行業規范也如此。盡管一些房地產標桿企業對房地產項目工程質量管理給予 了高度重視并形成了企業內部的質量管理操作手冊，但整個房地產行業的工 程質量管理水平相對較低，部分房地產公司甚至僅依靠施工總承包單位對項 目工程質量進行管理，由此造成了我國房地產行業整體工程質量管理狀況不 容樂觀，導致“質量門”事件頻現，這也是目前我國的房地產公司有時候被 冠以“黑心開發商”的主要原因之一。
目前我國房地產公司在項目工程質量管理過程中主要遇到以下挑戰：一 是市場化程度不斷提高的挑戰，目前房地產行業處于市場經濟的大背景下， 需要房地產公司轉變工程質量管理理念，房地產公司自身需要不斷完善以適 應市場，積極應對市場經濟轉型期間的各種變化；二是房地產項目開發節奏 不斷加快的挑戰，目前部分房地產公司要求拿地即開工，并堅持“456”原 則，即 4 個月開盤， 5 個月現金流為正， 6 個月回籠資金將能投入新的項目 之中；三是房地產項目利益相關者的介入與博弈的挑戰，任何一個房地產項 目都牽涉到多方的利益相關者，一般有：項目的建設單位（房地產公司）、 項目的最終用戶（購房者）、項目的參建者（勘察單位、設計單位、施工單 位、監理單位等）和項目所在地政府職能部門。因為視角和角度不同，項目 相關者的利益訴求也就不一樣，存在著目標利益的矛盾和相互間的博弈；四 是房地產項目工程實施時操作層作業人員缺乏技能培訓的挑戰，房地產項目 一線的作業人員普遍是由未經過專業培訓的農民工組成，導致了項目工程質 量無保障或達不到規范所要求的標準。分析面臨的挑戰，有利于房地產公司 認清現實，從思想上和意識上加強對工程質量管理的重視，并在房地產項目 實施過程中積極主動地制定針對性的應對策略和措施，從而推動公司項目工 程質量管理的不斷改善和提升。
本文從房地產公司（也稱建設單位）的角度，結合房地產項目實例，對 商品房項目工程質量管理進行詳細論證與分析，具有如下意義：
一是展示了房地產公司對質量管理的全新視角。商品房項目工程質量管
理從實施環節上存在兩個不同層面，第一層面為施工單位和監理單位的質量 管理，其特點是局部的、片面的，而且有關此方面的研究多偏重于技術因素； 第二層面是建設單位的工程質量管理，其特點是需要整合資源和統籌管理， 既重視房屋使用者對項目工程質量的體驗感，也關注項目的整體工程質量管 理，更注重于管理因素。工程質量管理水平的改善和提升正是踐行“我國經 濟已由高速增長轉向高質量發展，堅持質量第一、效益優先”理念的實際行 動。
二是對房地產行業的從業者提升工程質量管理水平有所幫助和啟發。針 對房地產開發項目在建設過程中存在的工程質量管理問題，提出了相應的策 略和方法，房地產公司的工程質量管理就是要整合資源和統籌管理，應用全 面質量管理理論（Samson D,2017）,采用PDCA方法，進行系統的、主動 的管理。提供了實際案例，為同行業企業提供了借鑒和參考。筆者結合自己 多年房地產項目工程質量管理的實踐，總結了一系列行之有效的管理措施和 方法。本文提出的策略和方法為房地產行業的其它企業解決工程質量管理難 題提供了新的選擇，為房地產行業可持續創新發展提供了新的思路。
三是通過采用優化措施S房地產公司H項目的工程質量管理水平得到顯
著提升，為 S 房地產公司現實公司經營指標和尋求更好的發展貢獻了力量。
1.2研究目的和研究內容
1.2.1研究目的
基于上述的研究背景，本文重點分析了房地產項目工程質量管理面臨的嚴峻 環境和挑戰，主要是：市場化、開發節奏快速化、項目利益相關者博弈、操作層 作業人員缺乏技能培訓。基于項目工程質量管理面臨挑戰的分析，提出應對策略 和方法：系統化地對工程質量管理進行統籌、實施主動控制、掌握整體的均衡和 利益平衡、采取量化和流程化管理的技術手段，前置管理要求，通過合同約定， 并在企業內部推行工程質量管理知識積累與傳承。本文以 S 房地產公司 H 項目 作為研究案例，分析了案例中的工程質量存在的主要問題及成因，基于房地產開 發建設全流程建立了質量管理流程，并通過規范化、制度化的操作指引使得質量 管理目標能得到動態的循環提升。將房地產項目質量管理工作分解到項目決策、 規劃設計、工程施工和驗收交付等四個房地產項目開發階段，系統提煉了質量管 理目標的確定和產品交付標準的設置，報規審批、設計交底和二次設計，關鍵工 序質量控制與停檢點的設置、樣品送審封樣、樣板引路和成品保護，驗收計劃、 實測實量、分戶驗收和承接查驗等一整套的操作性強的工程質量管理優化策略和 措施，同時從組織、制度、技術和資金投入四個維度為上述措施的實施提供有力 保障。圍繞S房地產公司H項目在開發建設過程中存在的工程質量管理問題進 行研究，結合國內外的相關研究，應用全面質量管理理論、流程管理理論和價值 工程理論，運用PDCA法，分析了 S房地產公司H項目在開發建設過程中存在 的主要工程質量管理問題以及導致問題產生的原因，進而提出改進建議和措施， 既有利于S公司工程質量管理水平的提升，又能為同行業的其它公司的工程質量 管理提供借鑒和參考。
1.2.2研究內容
本文內容主要分為以下幾個部分： 第1章，緒論。通過選題的背景指出選題的必要性及研究意義，簡要介紹本 文的研究內容和技術路線，主要闡述了研究房地產項目工程質量管理的必要性和 研究意義。
第 2 章，國內外研究現狀和相關理論基礎。簡要介紹研究對象的國內外研究 狀況，主要闡述了相關概念和理論。
第3章，S房地產公司H項目工程質量管理現狀、存在的主要問題及成因分 析。簡要介紹了 S房地產公司H項目工程質量管理基本情況，主要闡述了 S房 地產公司H項目工程質量管理存在的主要問題及導致問題產生的原因。
第4章，S房地產公司H項目工程質量管理策略優化。主要闡述了 S房地產 公司H項目在項目決策、規劃設計、工程施工和驗收交付四個階段的工程質量 管理策略優化措施。
第5章，S房地產公司H項目工程質量管理策略的實施保障。為確保優化措 施的實施，提出相應的保障機制。
第 6 章，研究結論與展望。對本文研究成果進行總結并指出本文的局限性及
未來發展空間。
1.3研究方法和技術路線
1.3.1研究方法
本文擬采用以下研究方法：
文獻檢索法：通過大量閱讀和研究房地產公司項目工程質量管理的相關文獻 并尋求改進工程質量管理的方法。通過文獻研究了解相關課題的最新研究狀況以 便避免重復前人的研究工作并給本文提供充分借鑒和參考。
案例分析法：以 S 房地產公司 H 項目工程質量管理為案例對本論文的改進 措施和方法進行驗證，確保本論文的可行性及有效性。
調查研究法：通過對 S 房地產公司 H 項目工程質量管理記錄及現狀的調查， 發現了存在的主要問題，通過分析問題產生的原因，有的放矢地采取優化措施， 為實際問題提供解決方案。
經驗分析法：本文通過對 S 房地產公司 H 項目工程質量管理的經驗總結與 分析，進而為后續的 S 房地產公司其它項目發展指明方向。在項目的采集、處理 以及分析過程中，運用經驗分析法能夠使項目高效開展，同時能夠使問題更加直 觀，以便及時解決問題。
1.3.2技術路線
本文技術路線具體詳見圖 1-1。
圖 1-1 技術路線圖
1.4主要創新之處
本文以 S 房地產公司項目工程質量管理為案例，分析了案例中的工程質量存 在的主要問題及成因，基于房地產項目開發建設全流程建立了質量管理流程，并 通過規范化、制度化的操作指引使得質量管理目標能得到動態的循環提升。將房 地產項目質量管理工作分解到項目決策、規劃設計、工程施工和驗收交付等四個 房地產項目開發階段，系統提煉了質量管理目標的確定和產品交付標準的設置， 報規審批、設計交底和二次設計，關鍵工序質量控制與停檢點的設置、樣品送審 封樣、樣板引路和成品保護，驗收計劃、實測實量、分戶驗收和承接查驗等一整 套的操作性強的工程質量管理優化策略和措施。
第2 章 國內外研究現狀和相關理論基礎
2.1國內外關于房地產項目工程質量管理的研究現狀綜述
項目工程質量是房地產公司的生命線（顧翊騰， 2013），商品房的質量也逐 漸成為購房者選房的首要條件之一（畢樹旺， 2017）。 100多年前，被管理界譽 為科學管理之父的美國管理學家弗雷德里克•溫斯洛•泰勒（2013）提出了 “科 學管理”，率先提出經驗管理法可以被科學管理法所代替（BlakeAM,2010）, 首次將管理者和被管理者的工作區分開來。
隨著社會生產力的快速發展和科學技術的飛速進步，消費者對產品質量的要 求更高、更全面，已有的質量管理方法已經無法滿足人們對質量的全部需求，美 國通用電氣公司工程師費根鮑姆提出了全面質量管理概念，全面質量管理是一個 組織以質量為中心，以全員參與為基礎，目的在于通過顧客滿意和本組織所有成 員及社會受益而達到長期成功的管理途徑（格雷戈里•沃森，2015）。
美國統計學家戴明（W.E.Deming）進一步提出了 PDCA循環的概念，PDCA 就是計劃（Plan）、執行（Do）、檢查（Check）、處理（Action）。PDCA是 全面質量管理的基礎。（GeorgiadouE，2017）。
著名學者菲利浦•克勞士比首次提出了"零缺陷"理論，該理論提出“所有事 情都應該在首次做的時候就把它做對。” （SilvestroR， 2015）。
劉源張教授是中國推行全面質量管理理念的“第一人”,被國內學界稱為“中 國質量管理之父”。劉源張教授在中國首次提出了全面質量管理理念和思想,建 立了我國全面質量管理的基礎體系，指出“企業所有人員，不論崗位、不論職位 都應該參與質量管理工作，全面質量管理應體現在各個環節、各道工序上。產品 最終呈現給客戶的質量是靠工序質量來保障的，而工序質量又是依靠工作質量來 保障的”。通過關注顧客的需求構建戰略目標，達到提升質量管理的目的（Wilcox M, 2014）。劉源張教授把影響產品質量的因素歸集為五要素，分別是人員、機 器、原料、方法和環境。通過關注顧客的需求構建戰略目標，達到提升質量管理 的目的（OmranM,2019）。不久以后劉源張教授推行全面質量管理和開展"質量 月"活動的建議被國務院采納，從此，我國開始在全國范圍內推行全面質量管理 （蘇景玲， 2008）。
隨著改革開放，國外先進理論也陸續進入國內，房地產項目開發建設過程中 也越來越重視項目工程質量的管理。近年來國內房地產公司對工程質量管理日趨 重視，尤其是國內的房地產標桿企業如萬科、龍湖、中海等公司都分別制定了企 業內部項目工程質量管理操作手冊等質量管理制度，房地產項目工程質量管理相 關研究也隨之成為了國內很多專家學者研究的熱點。
2.1.1關于工程質量管理體系的研究
甄守奎（2009）把提升質量管理認識、充分發揮房地產公司、勘察單位、設 計單位、工程監理單位、項目所在地的政府監督機構的職能作用等作為參與房地 產項目開發建設活動的一個體系，提出只有建立健全的工程質量管理體系，才能 促進房地產商品房項目工程質量的全面提高。他提出施工單位要把項目工程的施 工質量做好，首先就必須要建立健全的工程質量管理體系。組織架構、管理流程、 實施過程和企業資源是構成工程質量管理體系的四大關鍵要素。對施工單位而 言，項目工程質量管理體系是客觀存在的，問題在于它是否科學、實用和健全， 是否與國際工程質量管理和工程質量體系標準模式接軌。施工單位應當用統籌協 調的理念健全格式化的、標準化的工程質量體系，簡而言之，就是“怎么做就怎 么寫，怎么寫就怎么做，怎么做就怎么記”。劉敏（2017）通過細分影響購房者 滿意度的變量篩選出主要的房地產項目工程質量控制點，并對質量控制點的質量 形成過程按房地產項目開發建設全流程進行分解，通過在房地產項目開發建設各 階段的質量管理來保證控制點的質量，進而達到提升購房者滿意度的目的。同時 他將質量的涵義進行了延伸，將質量管理的范圍進行了擴展。將房地產項目傳統 的使用功能、耐久性等質量的涵義延伸，將房地產項目產品本身質量、服務、產 品的附加值及溢價能力、相關利益方的關系等均納入房地產項目工程質量的范 疇，通過全方位的全面的質量管理力求在房地產項目的全壽命周期工程質量能夠 得到循環改進和提升。龔曉舉（2015）通過對購房者投訴房地產項目工程質量問 題和導致房地產項目工程質量問題產生的原因進行研究，進而提出實施建議和措 施，為目前房地產公司不同產品定位的住宅項目的工程質量管理提供管理依據和 管理思路，便于房地產開發公司對房地產住宅工程項目有針對性的進行工程質量 控制，在控制開發成本的前提下，最大程度的減少客戶投訴，從而提高客戶滿意 度。
2.1.2關于工程質量管理評價體系的研究
張楠（2012）建立了項目質量管理評價、企業質量管理評價、政府監管質量 管理評價三維質量管理評價體系,從而更好的引導建設工程質量管理評價體系的 全面發展。李四平（2015）從房地產開發企業的角度出發，對房地產項目工程質 量管理進行管理策劃。他總結出房地產開發企業在房地產項目工程質量管理過程 中遇到四大挑戰，即市場競爭帶來的挑戰、項目開發節奏加快帶來的挑戰、項目 開發建設過程中多方參與帶來利益博弈的挑戰和項目開發工程施工過程中操作 人員缺乏技術與技能培訓的挑戰。基于房地產公司的工程質量管理視角，面對挑 戰上述挑戰，他提出房地產公司做好工程質量管理工作應遵循五項原則，分別是 系統整合原則、主動控制原則、強制約束原則、利益平衡原則和可操作性原則。 趙建昭（2015）通過詳細的數學計算和建立數學模型闡述了房地產項目工程質量 指數編制、分析、實施和發布的各個流程和環節。他結合房地產項目工程質量管 理和數學建模等相關理論和工程質量管理的實踐經驗，通過研究房地產開發建設 項目自身的特點，總結出了以工程實體質量和安全文明施工為核心的房地產項目 工程量評價指標體系，同時分析了該體系的特點。王津海（2018）認為房地產項 目的開發建設是一個系統工程，每一個房地產項目的開發建設都離不開設計院、 監理公司、施工單位、供應商以及項目所在地的質量監督部門的參與，為了確保 實現房地產項目工程質量管理目標，房地產公司應充分發揮設計院、監理單位、 施工總承包企業和供應商等所有參與項目建設的主體單位的質量管理特長，在構 建房地產項目工程質量管理評價體系時，應將參與項目建設的主體單位都納入該 體系。各參建單位應充分發揮各自的質量管理特長，從而最終確保房地產項目產 品交付時的工程質量。
2.1.3關于房地產企業工程質量管理策略的研究
范玉皎（2018）通過對具體的房地產項目案例的工程質量管理現狀、存在的 主要問題及成因分析，應用全面質量管理理論，從房地產項目準備階段、房地產 項目實施階段和房地產項目交付使用階段三個方面對房地產項目工程質量管理 策略和策略優化進行了詳細闡述。許健（2018）認為在房地產項目開發建設實施 過程中，應當注重每一個流程節點，從“人、機、料、法、環”五個方面分別對 房地產項目的工程質量管理做了闡述，他認為這五大要素既相互獨立，又相互聯 系、相互影響，從項目立項、規劃設計、工程施工、房屋銷售、交付使用等五個 房地產項目開發建設階段敘述了房地產項目的工程質量管理措施和策略。他提出 房地產項目工程管理是一項系統性很強的工作，需要參與房地產項目開發建設的 單位和人員共同努力、統籌協調。薄其成（2018）在文中結合具體的項目案例， 分析了工程質量管理存在的主要問題及產生的原因，提出有效解決當前情況下存 在的工程質量管理機制不完善和人員專業素質不強等方面的問題，能夠達到促進 工程質量管理機制創新的目的。趙振濤（2018）認為房地產項目開發建設的工程 質量管理是按施工階段進行分類的，主要涵蓋在房地產項目開發建設的施工前 期、施工進行中以及工程竣工結束三個階段，這三個階段是既相互獨立又相互聯 系的，相互獨立是指每個階段作為一個完整的工程質量管理體系進行質量控制， 相互聯系指三個獨立的工程質量管理系統組合在一起就構成了整個房地產項目 開發建設的工程質量管理系統。房地產項目開發建設過程中的工程質量管理工作 是作為一個系統而完整存在的，系統又由幾個獨立的分系統組成。要做到整體與 部分的有機結合，部分與整體的協同管理，才能保障全面質量管理的功效充分發 揮作用。錢莉霞(2018)提出房地產公司的工程質量管理對房地產公司而言是一 個加分項目，其最終目的就是為了使房地產項目交付給客戶的最終產品的顧客感 知價值增值，簡而言之，就是在確保房地產項目開發成本不超出目標、工程進度 受控的同時，提升交付給客戶的產品的工程質量。徐立楠(2019)提出房地產公 司應采用全面質量管理理論，開展房地產項目的工程質量管理工作。他認為應該 將房地產項目的工程質量管理目標分解到房地產項目的開發建設過程的各階段 和各參建單位，從而使工程質量管理目標落實到具體的單位和人。各施工工序的 工程質量都會影響房地產項目最終交付給客戶的產品的質量，而每一項工作的質 量又會影響每道工序的質量，所以在房地產項目的開發建設過程不論職務高低， 不論分工，所有參建單位，所有人，都應該全面參與房地產項目的工程質量管理。
總而言之，我國房地產公司的項目工程質量管理是基于《中華人民共和國城 市房地產管理法》、《中華人民共和國建筑法》及《建設工程質量管理條例》等 相關要求來履行房地產公司自身的質量管理職責。在房地產項目工程質量管理方 面，從房地產公司的視角采取行動目前還處于初期階段，雖然有了一定的積累， 但還缺乏系統的總結。
2.2對國內外相關文獻回顧的評析
目前，國內外質量管理的理論均已經比較完善，但在房地產項目工程質量管 理領域的應用主要還是集中在實施階段，相關的法規、規范也主要是針對實施階 段的質量控制，對于全壽命周期的其它階段涉及較少，現行設計規范主要是對結 構的安全性、耐久性及建筑的功能性指標有一些具體要求，遠遠不能滿足購房者 對住房日益提高的品質要求。目前針對房地產項目開發的全過程質量管理研究主 要還是停留在體系的建立等宏觀層面，結合房地產開發的流程對工程質量管理系 統化的研究很少能見到。
2.3相關理論基礎
2.3.1全面質量管理理論
全面質量管理是一個企業以全員全過程參與為基礎，以產品質量為中心，其 目的是通過質量管理活動而提升客戶滿意度和提高產品的顧客感知價值 ( Cedrola E， 2015) 。全面質量管理理論于20世紀60年代產生于美國，我國自 1978年開始推行全面質量管理。在全面質量管理中，質量的涵義得到了擴展和 延伸，它不僅包括產品質量本身，還包含工序質量，以工序質量保障產品本身的 質量。全面質量管理是全員全過程的質量管理，不僅要管理產品的加工制作過程， 而且要管理原材料的采購、產品的設計、產品的銷售以及售后服務的全過程 (LikitaAJ ,2018)。
全面質量管理的核心理念就是企業必須以客戶為中心,產品質量是否合格由 客戶說了算,是否滿足客戶需求是判斷產品質量是否合格的最基本的準則。企業 的一切管理活動都應當以滿足客戶需要為出發點和落腳點(CattJ, 2016)。
全面質量管理是一套以不斷改善組織為基礎的哲學，在追求持續改善的原則 下，整合基本的管理技術、現有的改進努力，以及各項技術工具，運用質量管理 方法、訓練、及參與活動，持續性地在現有工作流程下，進行成本降低與質量改 善的手法。換言之，全面質量管理是基于組織的全員參與所從事對于流程、產品、 服務及文化的改變，使得員工乃至于社會均能獲益，透過顧客滿意度的提升以達 到長期性成效的一種管理方式，其本質在于善用全員參與以達到顧客滿意的最終 目的( Sarathy P S， 2013)。
房地產項目全面質量管理的主要特點是： (1) 房地產項目工程質量管理的 內容全面，除了要管好最終交付給客戶的產品的質量，更為注重管好影響產品質 量的房地產項目開發建設過程中的每道工序的質量和每項工作的質量；(2) 房地 產項目工程質量管理的范圍全面，包括項目決策、規劃設計、工程施工、驗收交 付等全過程，貫穿房地產公司項目開發建設的全壽命周期；(3) 參加房地產項目 工程質量管理的人員全面，房地產項目工程質量管理工作需要參與房地產項目開 發建設的設計院、監理公司、施工單位和供應商等所有人員積極參加(Dahlgaard J J， 2014)。房地產項目全面質量管理的主要內容包括從項目決策、規劃設計、 工程施工和驗收交付等四個房地產項目開發建設階段的質量管理活動。每個階段 的質量管理活動流程都分解為“計劃——執行——檢查——處理(反饋)”四個 步驟，也稱PDCA循環。這四個階段也是一個循環上升的過程，在該循環中， 是通過各部門的小循環組成企業的大循環，通過小循環的質量提升實現大循環的 質量提升，即大環套小環不斷改進、提升( Jawad Abbas， 2019)。
質量改進是全面質量管理的其中一個環節，也是全面質量管理的精髓所在 ( Kwadwo A， 2016)。質量改進中的“質量”指的是全面質量管理中的“廣義 質量”的概念，“廣義質量”不僅僅包含產品質量，還包括圍繞產品設計研發、 產品生產制造、產品銷售等各個環節、各道工序的工作質量。
2.3.2流程管理理論
流程管理以構建企業卓越的、規范的業務流程為核心的一種科學的、系統化 的企業管理方法，流程管理的目的是為了持續地提高企業效益（Jan vom Brocke,
2015） 。通俗地說，流程管理是依據“流”的暢通、連貫性和快捷的原則對流程 中的每一個節點進行聯通和集成，以提高工作效率（WeskeM, 2012）。流程管 理的對象是每一個具體的業務流程，流程管理應該以顧客為導向，根據客戶需求 的變化而持續地不斷地進行完善，從而提升顧客滿意度和為客戶提供更高的顧客 感知價值，最終實現企業的經營目標（鄧綺雯， 2019）。基于以上理解，進一步 將流程管理的本質概況為：顧客或市場導向、自動化連續化、網絡化、模塊化、 集成化（王玉榮， 2016）。通過流程管理可以將目標分解到到流程的各個環節， 使流程中的各部門分工明確、績效目標清晰，最終提升企業管理績效（金國華，
2016） 。流程管理的目的是提高管理效率并為顧客提供更優質的服務，所以流程 管理必須明確顧客、必須明確流程產出的結果及質量目標，必須為流程的各個環 節設定考核指標。流程的設計是為了迎合客戶的需求，因此流程需要跟隨客戶需 求的變化而優化（彼得•弗朗茨，2015）。
2.3.3價值工程理論
價值工程，也稱價值分析，是由美國通用電氣公司（CE）的工程師勞倫斯•戴 羅斯•邁爾斯于20世紀40年代首先提出（KiranDR, 2019）。價值工程是通過 各環節的協作，對研究對象的功能和成本進行全面分析，通過增加功能或降低成 本的方式，從而提高研究對象價值的管理方法（R. Vijayan，2019）。價值工程 以研究對象的價值為導向,提高價值的方式通常有兩種，分別是降低產品的成本 和提高產品的功能。（YinHW, 2016）。價值工程的目的是以最少的產品成本 實現產品的功能,以獲取最佳的綜合效益（斯圖爾特， 2007）。價值工程實質就 是針對產品的功能和成本提出問題、分析問題、解決問題的過程。所有為實現功 能而產生成本的研究對象均可作為價值工程的研究對象,包含無形服務或體驗、 有形的產品等（陳文雯， 2018）。價值工程著眼于全壽命周期成本、著重于功能 分析，它是一種有組織的活動（孫家寶， 2019）。價值工程的表達公式為價值= 功能/成本，價值工程理論充分應用于房地產項目的設計階段，其對于設計方案 比選有著重要作用，將設計功能細化并賦予權重后與成本比重相比較可以明顯對 比出設計方案的優勢與劣勢（王乃靜， 2006）。
第3 章 S 房地產公司 H 項目工程質量管理現狀、存在的
主要問題及成因分析
3.1S房地產公司概況
3.1.1S 房地產公司發展歷程
S 公司成立于 1984 年8 月，是一家以房地產開發為主的國有大型綜合性企 業。原隸屬國家建設部，是建設部首批通過重新評審的八家具有一級房地產開發 資質的企業之一，現為國務院國資委直管大型央企的全資子公司，公司以從事房 地產開發和投資為主要經營業務。
2019年3月發布了《2019中國房地產百強企業研究報告》，S公司名列前 十名。眾所周知，中國房地產百強企業研究始于2003年，至今已經進行了 16 年，在這期間研究成果顯著，為中國房地產的發展做出了非常好的貢獻，百強企 業研究不僅促進政府對百強企業有了全面了解，幫助企業獲得國內外金融機構的 特別支持，而且百強企業研究成果被上市公司廣泛引用，被國內外媒體全方位報 道，可以說，研究成果引起了社會各界的廣泛關注。
3.1.2S 房地產公司組織架構
公司在黨委的領導下，在監事會的監督下，由董事會負責日常經營決策，由 公司經營班子負責公司經營，公司總部設置了黨委工作部、紀檢監察室、辦公室、 人力資源部、設計營銷部、建設管理部、戰略部、投資拓展部、審計部、財務部 等十個職能部門。 S 房地產公司組織架構詳見圖 3-1。
圖 3-1 S 公司組織機構圖
3.1.3S 房地產公司經營現狀
自公司成立以來，公司經歷了中國房地產行業的三個發展階段，即第一階段
是 1990 年至 2003 年的資源依賴階段，本階段的特點是房地產公司的發展主要是 依賴擁有的土地、資金和人脈等資源，這一時期房地產行業市場化程度較低，缺 乏有效競爭；第二階段是 2003 年至 2008年的規模擴張階段，本階段的特點是房 地產公司加快項目復制、快速擴張。本階段國民經濟進入了高速發展階段，從而 帶動了房地產行業的快速發展；第三階段是2008年至今的精細化管理階段，本 階段的特點是房地產公司開始逐漸重視專業化、精細化和產品核心競爭力。本階 段國民經濟從高速發展階段進入了高質量發展階段，國家從宏觀層面對房地產行 業進行了常態化的全面調控，尤其是近年來，從國家層面反復強調“房住不炒”。 公司經過近40年的發展，累計開發面積約2.5億平方米，足跡遍布京津冀、長 江經濟帶、珠三角、粵港澳大灣區、中部地區和西南地區。隨著公司經營結構轉 型，目前公司的房地產業務僅作為公司六大業務板塊之一， 2020年總合同銷售 面積約為1027萬平方米， 2020年公司新增項目50個，新增土地總建筑面積約 1200萬平方米，2020年S公司銷售合同金額約2010億元。2021年S公司整體 可售貨源約1600萬平方米，整體可售金額約3500億元。
表 3-1 中國房地產行業發展階段與特點
階段 第一階段 第二階段 第三階段
起止時間 1990 年至 2003 年 2003 年至 2008 年 2008 年至今
主要特點 資源依賴 規模擴張 精細化
表3-2S公司2018年至2020年經營業績表
時間 2018 年 2019年 2020 年
銷售面積（萬平方米） 750 920 1027
銷售合同金額（億元） 1200 1507 2010
竣工面積（萬平方米） 290 300 310
年收入（億元） 580 600 610
3.2S房地產公司H項目及其工程質量管理現狀
3.2.1S房地產公司H項目簡介
H項目位于河北省廊坊市廣陽區，項目總用地面積為110000.56平方米，為 居住用地，容積率為2.1，項目總建筑面積為331001.42平方米，其中地上建筑 面積為231001.18平方米，地下建筑面積為100000.24平方米。項目由16棟高層
住宅和臨街商鋪組成，項目分兩期開發，其中一期工程開工面積為 15 萬平方米， 工程于 2020 年 5 月 1 日開工建設， 2020 年 9 月 15 日開盤銷售，計劃在 2022 年 5 月 30 日交付使用；二期工程于 2021 年 7 月 10 日開工建設， 2022 年 1 月 1 日 開盤銷售，計劃在 2022 年 12 月 30 日交付使用。
3.2.2S 房地產公司 H 項目工程質量管理現狀
一、組織結構
H 項目一期工程在開工前，設置了如圖 3-2 所示的管理組織結構。同時成立 了質量管理領導小組和質量管理工作小組，具體詳見表 3-3 和表 3-4。
S房地產公司總部
H項目項目經理
1
1 1 7 1 I 1 1
1 III 1 1 --1
1
項 項 項 項 項 項 項 1
1
1
1
目 目 目 目 目 目 目 1
1
工 質 安 成 設 營 財 1
1
程 量 全 本 計 銷 務 1
1
經 經 經 經 經 經 經 1
1
理
1 理 理
■ 理
1
1 理 理
1
1 理
1
1 1
1
1
1
1
1
工 程 管 理 部 質 量 管 理 部 1
1
安 全 管 理 部 1
1
成
本
管
理
部 1— 設 計 管 理 部 1
1
營 銷 管 理 部 1
■
財 務 管 理 部 1
綜 合 辦 公 室
1
1 1 1 1 1 _ _ L _ 1
I 1 t r
圖 3-2 H 項目管理組織結構圖
表3-3 H項目質量管理領導小組
組長 H項目項目經理
組員 項目質量經理
勘察單位駐 H 項目負責人
設計單位駐H項目負責人
H項目總監理工程師
施工總承包單位H項目項目經理
專業分包單位 H 項目項目經理
物資設備供應商駐H項目負責人
前期物業單位駐H項目負責人
領導小組
的職能 負責領導、組織H項目工程質量管理活 動，指導 H 項目工程質量管理工作有序 開展。
表3-4 H項目質量管理工作小組
組長 H 項目質量經理
組員 H 項目質量管理部全體人員
H項目總監理工程師代表
施工總承包單位H項目技術負責人
專業分包單位 H 項目技術負責人
工作小組
的職能 負責日常的H項目工程質量管理工作， 每月定期向質量管理領導小組匯報。
二、人員配備
H 項目設置項目經理 1 人，項目工程經理 1 人、項目質量經理 1 人，項目安 全經理 1 人，項目成本經理 1 人，項目設計經理 1 人，項目營銷經理 1 人，項目 財務經理1人，工程管理部5人，質量管理部3人，安全管理部2人，成本管理 部3人，設計管理部2人，營銷管理部4人，財務管理部2人。
三、工程質量管理目標
H項目的工程質量管理目標為：單位工程交工一次合格率100%；重大質量 事故為 0案次；工序（分項工程）一次合格率 100%；一期工程至少確保2棟高 層住宅獲得河北省結構優質工程獎，其它建筑物確保合格。關鍵分部和子分部工 程質量目標分解詳見表 3-5。
表3-5 H項目一期工程關鍵分部和子分部工程質量目標分解表
序 號 分部工程 子分部工程 質量標準
1 地基與基礎 土方 對周邊環境沒有影響
樁基礎 項目整體樁基一次合格率〉97%（岀現移 位、標高、樁身質量不合格等W3%）
2 主體結構 混凝土結構 鋼筋復試合格，綁扎符合圖紙要求，隱蔽 驗收合格；混凝土強度合格，不應有影響 結構性能和使用功能的尺寸偏差。
砌體結構 構造柱數量位置、拉接筋符合設計要求。
3 建筑裝飾裝修 抹灰 孔洞封堵嚴密，鋼絲網片鋪貼合理。
門窗 淋水試驗合格，交房后三個月門窗投訴率 戶均不超 1 條。
4 屋面 防水與密封 防水層厚度、排水坡度、變形縫、穿屋面 管道、泛水及水落口等節點符合設計標準 和驗收規范；交房后三個月零滲漏。
5 建筑給排水及供暖 室內排水系統 交房后衛生間和廚房排水管無堵塞。
室內供暖系統 管道強度、嚴密性試驗合格。
室外供熱管網 系統水壓試驗合格。
6 通風與空凋 排風系統 廚房、衛生間排風系統調試合格。
7 建筑電氣 電氣照明 導線連接和線路絕緣測試合格。
8 智能建筑 移動通信室內信 號覆蓋系統 信號覆蓋率 100%。
9 建筑節能 維護系統節能 外墻、屋面、門窗節能均滿足設計要求。
10 電梯 電力驅動的曳引 式或強制式電梯 整機安裝驗收、調式合格。
四、工程質量管理流程
將H項目的工程質量管理活動分解到房地產項目開發建設的全過程，即分解 到項目決策、規劃設計、工程施工和驗收交付等四個房地產項目開發建設階段。 每個階段的質量管理活動流程都分解為“計劃——執行——檢查——處理（反 饋）”四個步驟，通常稱PDCA循環。這四個階段也是一個循環上升的過程，在 該循環中，是通過各開發建設階段的小循環組成H項目工程質量管理的大循環, 通過小循環的質量提升實現大循環的質量提升。
為確保H項目質量管理目標的實現，在H項目一期工程開工建設前，由建 設單位組織監理單位、施工單位召開了第一次工地例會，在會上對質量管理目標 和質量管理制度進行了宣貫，明確了各參建單位的質量管理職責。
為確保工程施工順利進行，H項目在施工前由建設單位組織設計單位、監理 單位和施工單位進行了設計交底，并針對設計交底會上提出的設計問題進行解答 和完善，力爭在施工前將圖紙問題消滅。
五、工程質量管理制度
在H項目一期工程施工過程中，H項目質量管理部制定并實施了以下質量管 理制度：
一是質量分析例會制度， H 項目不定期召開質量分析會但每月不得少于一 次，質量分析例會由建設單位組織召開，總監理工程師、施工單位技術負責人、 質量管理部全體人員參加。傳達質量管理標準、規程，運用統計技術，分析當前 施工、生產過程中存在的質量問題，對發現的質量問題應果斷做出處理，必要時 研討解決方案，確保工程、產品一次合格率穩步提高。對階段性質量管理工作、 工程質量情況進行統計分析，找出不足或存在的問題，制定糾正預防措施；
二是質量聯合檢查制度，每周由建設單位組織監理單位、施工單位對施工現 場所有在施部位進行質量聯合檢查，對檢查中發現的質量問題及時下發整改通知 書，要求責任單位在規定的時間內完成整改并上報整改報告書；
三是質量驗收制度，建設單位要求總承包單位、監理單位嚴格按照質量管理 文件要求開展質量策劃，確定特殊過程、關鍵工序，制定質量檢驗計劃。在施工 過程中嚴格控制每道工序，認真履行工序交接單制度，堅持上道工序不合格不流 入下一道工序。嚴格執行施工方案和工藝流程，落實技術措施和質量保證措施， 從技術措施到實際操作中嚴格把好質量關，通過層層控制，把住關鍵環節，確保 施工方案有效實施；
四是質量技術交底制度，建設單位要求總承包單位在分項工程施工前，應組 織技術、質量和所有施工人員進行全面的技術、質量交底，交底內容應包括項目 施工技術規范、質量驗收標準、方法等。
3.3S 房地產公司 H 項目工程質量管理存在的主要問題及成因分析
筆者通過對 200 名由 S 公司開發的與 H 項目類似的小區住戶進行回訪，以 統計房地產住宅項目的用戶對工程質量的關注重點，該小區已交付使用 3 個月， 質量問題調查結果詳見表 3-6。調查結果表明，用戶對墻面空鼓開裂、滲漏、門 窗及配件、房屋設計、電梯等五個方面的問題關注度較高。筆者邀請行業內標桿 公司 3 名工程質量管理專家和 S 公司的 4 名專家針對調查結果并結合對 H 項目 一期工程進行現場調研和查閱 H 項目一期工程的質量管理記錄結果組織召開了 專題討論會，經過專家們的充分討論，一致認為 H 項目一期工程的質量管理存 在以下主要問題。
表 3-6 因管理不善而產生的質量問題調查統計表
序號 問題分類 問題描述 問題數量
1 門窗及配件 開啟不靈活、門窗表明劃痕、紗扇損壞 52
2 墻面空鼓開裂 局部空鼓、個別處岀現微裂縫 86
3 滲漏 地下室滲漏、外窗滲漏、廚衛間滲漏 75
4 門禁系統 可視對講屏幕有劃痕、影像不清晰 17
5 電梯 存在異響或不規則震動 31
6 戶型不方正 影響地面鋪裝和吊頂效果 14
7 采暖系統 散熱器滲水、不熱 6
8 欄桿 護窗欄桿安裝不牢固、晃動 21
9 排水管道 下水管固定不牢固 16
10 室內衛生 室內未清理徹底 9
11 房屋結構設計 戶內承重結構多，無法拆改，不利于二次裝修 42
3.3.1項目決策階段工程質量管理問題分析
H項目一期工程的質量管理目標為：單位工程交工一次合格率100%；重大 質量事故為0案次；工序（分項工程）一次合格率 100%；一期工程至少確保2 棟高層住宅獲得河北省結構優質工程獎，其它確保合格。眾所周知，房地產項目 工程質量管理最終體現在產品交付時的客戶滿意度，顯然這個質量管理目標沒有 體現客戶滿意度，所以不夠全面、完整。H項目一期工程在項目決策階段尚未設 置產品交付標準。
通過對H項目一期工程工程質量管理活動記錄的調查并結合H項目一期工 程工程質量管理現狀，筆者認為H項目一期工程在項目決策階段質量管理工作 存在的問題是在工程質量管理流程PDCA中的P，即計劃。在房地產項目決策階 段的質量管理的核心就是確定工程質量管理目標和明確項目產品交付標準，這也 是整個房地產項目開發建設四個階段工程質量管理的起點。通過對H項目一期 工程項目決策階段的工程質量管理活動的深入調查，發現導致H項目一期工程項 目決策階段的工程質量管理目標不全面的原因是參與這項活動的人員與崗位不 匹配，參與制定H項目一期工程質量管理目標的人員中缺少客戶管理人員和營 銷管理人員，所以導致了H項目一期工程的質量管理目標沒有體現客戶利益。
3.3.2規劃設計階段工程質量管理問題分析
經過現場調研，發現H項目一期工程在規劃設計階段的質量管理工作僅停 留在設計工作完成后對施工圖紙進行設計交底。事實上，在房地產項目開發建設 規劃設計階段的質量管理工作還應包括報規審批和圖紙二次設計工作。
經分析，發現 H 項目一期工程在規劃設計階段工程質量管理活動的問題出 現在 PDCA 四個環節中的 D 階段，即執行。一個好的計劃需要不折不扣地執行 才能確保最終實現既定目標，房地產項目的工程質量管理亦是如此，房地產開發 建設的規劃設計階段工程質量管理對房地產項目最終能否實現項目的整體經營 指標有著至關重要的影響。筆者結合 H 項目一期工程現狀和工程質量管理工作 情況，認為 H 項目一期工程規劃設計階段工程質量管理活動之所以存在此類問 題的根本原因是規劃設計階段的質量管理制度不健全。
3.3.3工程施工階段工程質量管理問題分析
從 H 項目一期工程在工程施工階段的質量管理過程檢查、過程控制中可以 發現， H 項目對部分關鍵分部、子分部、工序的控制目標沒有進行量化，尤其是 在施工過程質量檢查中僅體現“滿足要求”或“不滿足要求”，沒有針對具體的 質量管理目標進行量化，不便于發現質量問題，更不便于達成質量管理最終目標。
結合 H 項目一期工程在工程施工階段的工程質量管理現狀，筆者認為 H 項 目一期工程在工程施工階段的工程質量管理活動的問題出在了質量管理流程 PDCA中D和C,即執行和檢查。導致H項目一期工程在工程施工階段的工程 質量管理活動出現此類問題的原因是對參與房地產項目開發建設的相關單位的 質量管理職責分工不明確，在房地產項目的工程施工階段參與單位通常有設計 院、施工單位、監理公司和設備材料供應商等，這些參建單位的工程質量管理職 責并不完全相同，在房地產項目的工程施工階段的工程質量管活動中的關鍵任務 之一就是明確上述各參建單位的質量管理責任。
3.3.4驗收交付階段工程質量管理問題分析
H 項目一期工程自 2020 年 5 月開工，計劃在 2022 年 5 月交付使用，目前 H 項目一期工程已進入室內初裝修施工階段，室外工程正在進行園林景觀及市政配 套工程施工。從 H 項目一期工程的質量管理記錄中發現，本項目尚未制定驗收 交付階段的質量管理制度。
結合H項目一期工程在驗收交付階段的工程質量管理活動現狀，筆者發現H 項目一期工程在驗收交付階段的工程質量管理問題出在了質量管理流程 PDCA 中的 A 環節，即處理（反饋），導致 H 項目一期工程產生此類問題的原因是參 與驗收交付階段的工程質量管理人員培訓不到位、不全面。
第4章S房地產公司H項目工程質量管理策略優化
4.1S房地產公司H項目工程質量管理策略優化目標
目前，H項目二期工程尚未開工建設，為確保H項目二期工程的順利實施, 避免在H項目一期工程質量管理過程中存在的問題再次出現，擬對H項目二期 工程的質量管理進行優化，在優化過程中，運用了全面質量管理理論、流程管理 理論和價值工程理論等理論和方法。
房地產項目的一個重要特性就是獨特的、不可逆的，每個房地產項目都有各 自的不同之處，不存在完全相同的兩個項目，但是房地產項目的管理，還是存在 共同規律的，只要掌握了這些共通的規律和本質，就能在實施房地產項目管理時 得心應手，避免犯重復的錯誤。
S房地產公司H項目工程質量管理策略優化的目標如下，一是統一 H項目 工程質量管理者的思想和目標。房地產項目工程質量管理，最直接的參與者和負 有較大管理責任的主體有：房地產公司及其項目管理團隊、施工單位、設計單位 和監理單位，而且這些企業都存在多級多職能的管理，如果能有明確的目標、統 一的思想、一致的標準將有利于房地產項目工程質量的管理過程團隊溝通融洽、 管理高效。二是提前對工程質量進行管理部署，切實貫徹“預防為主、全過程管 理、全員管理”的質量管理理念。通過對項目工程質量的管理優化，在項目工程 啟動之初就制定工程質量的管理控制計劃，并明確各參與單位的各級各層管理崗 位職責。三是避免工程質量管理的隨意性。工程質量管理優化首先明確各層級管 理者的工程質量管理職責，同時也要制定管理動作的標準。
4.2S房地產公司H項目工程質量管理策略優化的基本原則
為了使S房地產公司H項目工程質量管理策略優化措施科學合理并且能夠 落地執行，S房地產公司H項目工程質量管理策略優化過程中應遵循系統化原 則、主動控制原則和可操作性原則。
4.2.1系統化原則
對于房地產項目工程質量的管理內容來說，系統化原則涉及兩個方面的內 容：一是應運用全面質量管理理論，對房地產項目工程質量管理的全過程全方位 覆蓋，需要基于房地產項目的質量管理目標和管理流程進行目標分解，避免在階 段和專業出現遺漏或缺失；二是房地產項目工程質量管理的各項具體管理活動應
采取 PDCA 管理過程，即設置管理目標、執行管理動作、檢查與對比、進行糾 偏的循環，從而確保管理活動的有序。系統化的管理要求進行動態管理，即在房 地產項目的開發建設過程中，是一個動態的螺旋式前進的過程，要根據房地產項 目運行情況進行調整和修改，工程質量目標不是一蹴而就的達成。房地產項目管 理的核心目標包括質量、成本和進度三個方面。這三者是既相互約束又相輔相成， 任何一方的缺失都會影響到房地產項目整體目標的實現，一個成功的房地產項目 應該是三者的有機平衡。房地產公司存在于自由競爭的市場環境中，項目作為房 地產公司的產品，如果質量不被市場接受，將導致無功的開發建設；如果成本超 出了目標成本，導致項目無法達成經濟目標甚至虧損，房地產公司將無持續發展 的可能；如果工期不能保證，將錯失很多上市銷售的機會和產生因延期交房的糾 紛。因此，房地產項目在開發建設的全周期過程中，必須就質量、成本和進度目 標進行統籌管理、系統化管理。
4.2.2主動控制原則
主動控制原則首先需要房地產公司轉變傳統觀念，即房地產公司應對房地產 項目的整體工程質量負責。長期以來，在房地產公司的項目工程質量管理中，誤 以為房地產項目的工程質量管理應以監理公司的監督管理和施工總承包單位統 一負責為主，房地產公司的項目管理團隊只需要在項目出現工程質量問題時對相 關責任單位進行事后問責。主動控制原則與上述情況完全不同，房地產公司的項 目管理團隊不是被動等待施工單位、監理公司上報質量問題后再處理，而是房地 產公司主動向前、向后延伸房地產項目工程質量的管理鏈條。主動控制是由房地 產公司的項目管理團隊對房地產項目開發的全周期內全過程的工程質量進行管 理與控制，包括質量管理目標和組織體系，明確房地產項目開發建設過程中各參 建單位的角色和職責，在項目開發建設的全過程中創造有利于項目工程質量的環 境，充分發揮監理公司、施工單位、設計單位和材料設備供應商的質量管理職能， 以確保房地產項目的整體工程質量目標的實現。
4.2.3可操作性原則
房地產項目工程質量的管理目標無法通過喊口號實現，必須將項目的工程質 量管理目標按照參建單位的職責進行逐一分解與細化，為了使在管理流程操作的 各個環節和具體的操作人員能達成共識，也為了避免不同的人對標準的的不同理 解，需要將房地產項目的質量管理標準、目標進行具體描述和表達，使房地產項 目工程質量管理目標形象化、管理表格化、標準數量化、管理流程化。任何一個 房地產開發項目的質量管理，都涉及到建設單位、施工單位、監理單位和設計單 位等多個參建單位的各級職能管理人員，所以需要將房地產項目的工程質量管理 活動進行如下操作：首先將質量管理目標進行逐層逐級的分解，提煉出工程質量 管理的重點和難點；其次對分解后的管理活動，在管理環節上設置科學有效的監 督體系，如技術方案編制、審核、審批、實施、監督與檢查等環節，形成封閉的 閉環管理；最后將上述兩個方面進行結合，生成工程質量的管理角色職責任務分 配矩陣，通過表格將工程質量管理活動的各個環節、各個實施步驟具體化、標準 化，實現工程質量管理的簡明化、可操作性強，落實“預防為主”的理念。為了 避免房地產項目的工程質量管理工作的隨意性和盲目性，房地產公司應采取管理 操作的流程化，即按照某項管理活動的特征，設置從起草、審批、審核、執行的 各環節，形成標準的工作流程，減少對工作人員個人的操作依賴，避免其隨意性。
4.3S房地產公司H項目工程質量管理策略優化設計
4.3.1 項目決策階段工程質量管理策略優化
房地產項目開發建設的決策階段主要是確定項目質量管理目標和設置產品 交付標準。眾所周知，當今的房地產市場是買方市場，也就是說客戶滿意度是一 個房地產項目能否成功的重要因素之一，因此，房地產項目的質量管理目標中必 須充分重視客戶利益，應當將客戶滿意度作為房地產項目質量管理目標的內容之 一，在房地產行業通常通過交房后客戶對房地產項目工程質量的投訴率來反映客 戶滿意度。在項目決策階段應根據目標客戶的需求和項目建設成本指標設置產品 交付標準，以滿足潛在客戶的需求，同時實現項目的經濟利益最大化。
針對H項目一期工程在項目決策階段存在的工程質量管理問題，筆者認為 在H項目二期工程的項目決策階段的工程質量管理活動中應該從以下兩個方面 進行優化。
一、質量管理目標的確定 房地產開發項目的工程質量管理是一個動態的過程，更是一個需要全員參與 并取得共識的過程，流程管理是為了提升顧客滿意度而設計的。房地產項目質量 管理流程是質量目標、質量策劃、質量控制、質量提升幾個環節形成動態的循環 提升的過程，詳見圖 4-1。
圖 4-1 房地產項目工程質量管理流程圖
房地產項目的質量管理是一個從上至下、逐步完善的過程，管理層制定質量 目標后，各部門人員為實現質量目標而做出的一系列措施實際上是質量目標分解 細化并通過分解細化目標的實現來保證整體質量管理目標實現的過程。房地產項 目的質量管理目標需參考行業平均質量水平、標桿企業質量水平、項目自身特點、 客戶需求及成本、工期、風險等因素后決策,房地產公司對工程質量的管理側重 在項目的整合方面，既不同于施工單位，也不同于監理單位，相對而言更顯得更 全面。房地產項目的產出是交給客戶的最終產品，其目的并不是簡單的生產出合 格產品，更重要的是要生產出讓客戶滿意的產品，因此，房地產項目的質量管理 目標必須充分考慮客戶利益。
綜上所述，將 H 項目二期工程的質量管理目標進行優化完善，現有的質量 管理目標是：單位工程交工一次合格率 100%；重大質量事故為 0 案次；工序（分 項工程）一次合格率 100%；二期工程至少確保 2 棟高層住宅獲得河北省結構優 質工程獎，其它建筑物確保合格。優化后的 H 項目二期工程質量管理目標為： 交房 3 個月內，客戶因工程質量問題投訴率低于 2%；單位工程交工一次合格率 100%；重大質量事故為 0 案次；工序（分項工程）一次合格率 100%；二期工程 至少確保 2 棟高層住宅獲得河北省結構優質工程獎，其它建筑物確保合格。
二、產品交付標準的設置 在項目決策階段應本著“以始為終”的理念即結合客戶需求和公司利益確定 產品的交付標準。從客戶視角分析項目潛在客戶關注的工程質量敏感點，同時結 合項目產品定位、產品業態來進行項目的產品交付標準的設置。
當前，多數房地產公司采用以客戶為導向的房地產開發理念，關注客戶需求 和潛在需求，才能使項目產品得到市場的認可，從而成功將產品銷售給客戶。房 地產項目應該滿足用戶的需求，隨著社會的進步和生活水平的提高，購房者的需 要也日益提高，對項目產品的工程質量也更為關注。用戶期望項目工程質量標準 越高越好，而項目的高標準和高質量意味在項目工程建設過程中的高投入，但房 地產項目始終受到時間、成本的資源投入的約束，為了最大化響應用戶的期望， 可策略性的進行資源投入的組合與平衡。在項目工程質量的投入方面，可以將客 戶質量敏感點進行分析和提煉，采取設計優化與價值工程，實現合理的投入取得 最大的效果。
同時，在設置產品交付標準時，應進行產品資源整合規劃，以明確工程實施 的承建單位整合的計劃，包含各個單位的選擇與確定方式、承攬范圍與界面、工 程質量的控制目標等。尤其是當工程進入施工實施階段，出現了質量問題，容易 找到責任主體，也容易使得問題得到及時整改處理。通過合約規劃劃分各參建單 位的范圍界面并規定相應約束條件后傳遞給項目的實施者（包括設計單位和施工
單位）和管理者（包括監理單位和建設單位），并應用于房地產項目開發的全過 程，有利于所有參與方開展相關工作。
結合H項目二期工程的質量管理目標和產品定位，H項目二期工程的產品
交付標準詳見表 4-1。
表 4-1H 項目二期工程產品交付標準
序號 項目 交付標準
1 外墻門窗 鋁合金斷橋鋁型材，國標五金件，隱形紗窗
2 入戶門 隔音、防火防盜鋼制門
3 室內門窗 預留洞口
4 設備間門 甲級鋼制防火門
5 室內墻面 耐水膩子
6 衛生間墻面 淋浴處的相關墻面局部 JS 防水涂料，水泥拉毛
7 衛生間地面 JS 防水涂料，水泥砂漿保護層
8 廚房墻面 水泥拉毛
9 廚房地面 現澆混凝土結構面
10 頂棚 除衛生間、廚房外，耐水膩子
11 地面 地上部分的地面為現澆混凝土結構面，地下車庫的地面為金剛砂 耐磨地坪
12 屋面 EPS板保溫層，SBS防水卷材，細石混凝土保護層
13 外墻 EPS 板保溫層，真石漆
14 室外欄桿 鐵藝欄桿
15 樓梯扶手、欄桿 不銹鋼扶手、欄桿
16 強電 配電系統：三相電源入戶至表箱，配置總箱和層箱干線系統，照
明系統，動力配電，提供普通面板和燈頭
17 弱電 網絡線、電話線、有線電視入戶，每戶安裝一套7 寸彩色可視對 講系統，小區設置安防監控系統，小區圍墻設置紅外周界防護系 統
18 消防 噴淋系統，氣體滅火系統，防排煙系統，報警系統，消防中控室， 消火栓系統
19 給排水 自來水入戶，雨污分流排水
20 人防 地下室人防通風系統，人防水箱
21 燃氣 燃氣入戶
22 供暖 市政供暖
23 園林景觀 綠化率 40%以上
4.3.2 規劃設計階段工程質量管理策略優化
一般而言，房地產項目的報規審批可以分為兩個節點目標，一是依據《國有
建設用地土地出讓合同》中的有關規劃設計條件的指標在盡可能達到指標上限的 同時最大限度地滿足客戶需求完成規劃設計，上報項目所在地的有規劃審批權限 的縣級或市級政府規劃委員會審批，本節點以獲得《建設工程規劃許可證》為本 節點的完成時間。房地產項目的規劃指標限制了項目的規劃設計工作，在規劃設 計階段應根據土地出讓附帶的規劃設計條件及市場調研結果確定項目的規劃設 計方案及最終呈現效果，規劃設計階段的成果對房地產項目的客戶滿意度及建設 成本均有著十分重大的影響。每一宗國有建設用地都有著嚴格的規劃指標，如容 積率、建筑密度、建設高度、建設規模等。對于政府機構而言，這些規劃指標是 決不允許突破的，對于房地產公司來說，則需要盡可能的達到規劃指標的上限以 獲得最大的利潤，如何在這些限制條件下最大可能的達到客戶滿意的目的，需要 營銷部門獲得足夠多的真實的市場數據對各種方案進行比選，最終確定項目的開 發方案。由于項目的業態、區位等不同，面向的潛在客戶群體區別很大，需要營 銷部門通過市場調研來確定客戶關注的要點在項目的規劃設計階段進行細化并 給予充分的考慮；二是在取得《建設工程規劃許可證》后完成施工圖設計，上報 項目所在地的施工圖審核機構、消防設計審查機構、人防設計審查機構等審核， 本節點以獲得《施工圖聯合審查意見合格書》為本節點的完成時間。
圖紙二次設計也稱圖紙深化設計，主要是針對在首次設計中圖紙存在的“碰、 漏、缺”等問題進行深化設計，此項工作具有如下意義：一是圖紙二次設計工作 能將一般符合性標準轉化為企業的內控標準；二是圖紙二次設計工作能將工程施 工難點轉化為工程亮點，增加項目的銷售賣點，提升客戶滿意度；三是圖紙二次 設計工作能將單調呆板轉化為豐富藝術，這一點在外立面和園林景觀深化設計表 現得尤為突出。
針對 H 項目一期工程規劃設計階段工程質量管理存在的問題，筆者認為在 H 項目二期工程的規劃設計階段的工程質量管理活動中應該從以下三個方面進行 優化。
一、報規審批 為了實現產品的功能與成本最優化配置，在房地產項目的規劃設計階段應采 用價值工程理論對項目的功能進行細化，充分滿足客戶重點關注的功能的同時， 適當弱化客戶不太重視的附加功能，這樣既可以將有限的建設資金進行合理分 配，合理地降低房地產項目的建設成本，又可以達到最大限度的客戶滿意度，最 終實現客戶滿意和房地產項目利潤最大化的雙贏目標。對于房地產住宅項目而 言，其功能主要分為兩部分，一部分是使用功能，如房間布局、電梯設置、停車 位設置等，另一部分是附加功能，如建筑物的外立面裝飾、小區的園林景觀等。 房地產項目的業態和定位不同，所面臨的銷售對象的關注點也不盡相同，一般而 言，普通住宅顧客對套內區域及住宅使用功能有較高的要求，房地產公司應對此 進行重點控制，而對于其余區域及配套功能相對在成本控制及關注度上應有所降 低。而對于高端住宅項目而言，其潛在的銷售對象對項目的品質有較高要求，他 們不僅僅關注住宅的使用功能，對于附加功能及公共區域的品質也有更高的需 求，客戶的關注點會更多，更細致。
由于 H 項目只有一個《國有建設土地使用證》，根據 H 項目所在地的政府 文件要求，H項目只能辦理一個《建設工程規劃許可證》，H項目一期工程已于 2020 年 5 月開工建設，報規審批工作已于 2020 年 3 月完成。通過市場調研發現， 客戶對滲漏、人車分流和小區園林景觀最為關注， H 項目在規劃設計階段對上述 三個方面予以了高度重視。一是防滲漏措施設計，容易出現滲漏的部位有屋面、 外窗、戶內防水房間、地下室外墻。首先在防水材料上給予保證，對于屋面和地 下室外墻防水層采用 3+4 SBS 改性瀝青防水卷材，在地下車庫附土部位的上方 增加一道防穿刺防水卷材以保證此部位景觀種植喬木的根系不會對防水產生破 壞。在外墻窗部位設置鋼附框，以聚氨酯防水發泡膠將附框與墻體間縫隙填滿并 要求將溢出的發泡膠塞進縫隙，同時在鋼附框周邊 15cm 范圍內滿刷兩道水泥 基防水涂料，以保證外墻窗不發生滲漏。戶內防水房間為衛生間，衛生間地面防 水采用 1.5mm 厚 JS 防水涂料，并用 20mm 厚水泥砂漿作為防水保護層，衛生間 有淋浴的墻面滿刷 JS 防水涂料。二是人車分流設計， H 項目采用地下停車方式， 以確保人車分流設計，地上道路分級設計，按照功能分為消防車道和人行景觀漫 步道，地上不設置車位，最大限度減少車行、停車對社區環境的影響，將小區人 行出入口及車行出入口單獨設置，車行出入口直接進入地下車庫，并在地下車庫 設計了入戶通道，業主在地下車庫將車停好后可以直接刷門禁卡進入電梯廳。三 是園林景觀設計，園林景觀效果是提升客戶感知價值的重要影響因素，也是提升 項目整體品質的重要影響因素。H項目在園林景觀設計方面首先要考慮園林景觀 整體效果、細節及小品、雕塑等同 H 項目的建筑風格的適應及匹配，在此基礎 上 H 項目在園林景觀設計方面主要考慮三個要素，第一是自然形態的延續保留 作為景觀利用，對自然形態的尊重和延續，盡可能的保留地塊原有的樹木，對原 有環境做到最大的保護，延續了原有的生態環境，從城市與自然的角度著眼，力 求在 H 項目體現出對自然景觀的尊重和對人文環境的營造，打造出整體規劃的 人文氣質和公益性精神。第二是組團間景觀的打造，景觀設計以滿足人們的居住 方式與環境需求為出發點，通過對空間的組織和處理，得到了多樣化的休憩空間， 小區軟景設計強調“五重園林”的景觀理念，即草坪、花卉、花灌木、灌木、高 大喬木，小區景觀的鋪裝材質變化豐富，即用透水磚鋪設步道、用石材鋪設汀步、 用剛掛石材裝飾休息亭、安裝防腐木材質的坐凳，形成宜居的小區環境，使整個 小區充滿了和諧的居住生活氛圍。第三是中心景觀帶的打造，居住區沿著兩條主 景觀軸，形成景觀節點，同時強調了整體的向心感，綠化設計以滿足人們的居住 方式與環境需求為出發點，通過對空間的組織和處理，加強整個小區的向心力， 使整個小區充滿了和諧的居住生活氛圍。
二、設計交底
在房地產項目取得《建筑工程施工許可證》后，在項目開工前，由建設單位 組織設計單位、監理單位、施工總承包單位召開項目設計交底會，設計交底會的 主要內容包括三個方面，一是由設計單位各專業設計師對項目的施工圖進行講 解，重點是介紹項目的設計理念、設計效果和設計難點；二是由施工總承包單位 技術負責人從施工角度對施工圖進行解讀，重點是討論施工圖中有關設計做法的 施工可行性、復雜程度和優化建議；三是由監理單位對設計交底會做好會議記錄， 并受建設單位委托對會上提出的相關問題的解決措施和方案進行跟蹤、檢查。施 工圖紙需要通過施工完成后最終呈現，設計師的設計設計構想需要經過施工人員 的勞動得以實現，所以設計交底會是一個設計單位與施工單位一個極其重要的交 流平臺，是各專業設計師與施工技術人員的溝通窗口。
與設計交底同時開展的還有圖紙會審、內部講圖等其它工作，在房地產項目 的開發建設過程中，時有將設計交底與圖紙會審混淆的情況發生，事實上，二者 既有共同之處又有區別，一是二者的目的不盡相同，設計交底的主要目的是為了 說明設計意圖、解釋設計文件和明確設計要求，由設計單位對施工單位做出詳細 說明，使其正確貫徹設計意圖，加深對設計圖紙特點、難點和疑點的理解。圖紙 會審是在施工單位全面熟悉施工圖紙后，將其發現的圖紙問題進行匯總并提交給 設計單位，由設計單位對圖紙問題進行解答并修改、完善施工圖；二是這兩項工 作的組織者均是建設單位，參會單位均是建設單位、監理單位、設計單位和施工 單位，會議記錄均由監理單位負責匯總整理。內部講圖制度是督促項目各參建單 位的質量管理人員熟悉圖紙、理解圖紙，明確施工過程中的重點難點，提前消除 圖紙問題，通過講圖可以熟悉和掌握設計意圖。
H 項目二期工程將根據上述要求在開工建設前進行施工圖紙的設計交底。
三、二次設計 二次設計也稱深化設計是房地產項目開發建設過程中不可避免的一項工作， 二次設計的具體對象一般可分為三類，第一類是施工圖中明確需進行二次設計的 項目。例如建筑專業圖中的外墻窗，在建筑專業圖中僅顯示了窗的大小、窗的開 啟方式、節能要求和安全性能要求，需要專業的門窗制作廠家對其進行二次設計， 設計出具體的窗主型材規格型號、開啟扇和固定扇尺寸、副框的截面尺寸等，此 類項目還包括結構專業圖中的鋼結構、預應力結構以及木結構和園林景觀設計中 的造型小品等；第二類是土建專業圖與機電安裝專業圖之間的碰、漏、缺。例如 地下車庫圖紙中給排水暖通專業、電氣專業分別設計了給水管線布置圖、空調系 統布置圖、供暖系統布置圖、防排煙系統布置圖、電力系統布置圖、消防噴淋系 統布置圖、消防報警系統布置圖、弱點系統布置圖等專業圖紙，各專業設計工程 師在工作中并未進行及時的溝通，各專業圖紙僅符合各自的設計規范，但在實際 施工過程中卻無法正常施工。為了解決此類問題，二次設計就顯得尤為重要了， 在二次設計時需要對上述各專業圖紙進行統籌考慮，找一個結構梁截面尺寸最 大、穿越管線最多且截面尺寸最大的最不利截面進行各類管線的二次設計，繪制 出包含各專業的綜合管線布置圖；第三類是在房地產項目施工過程中發現的需要 調整的項目，例如園林景觀設計中的植物種植圖明確了銀杏樹的冠幅、樹高和直 徑大小，但在施工過程中卻發現符合設計條件的銀杏樹數量少、運輸距離遠和采 購成本過高等問題，為了在確保實現景觀效果的同時將建設成本控制在合理范圍 內，就必須對其進行調整，即進行二次設計。
H項目二期工程需要進行二次設計的項目詳見表4-2。
表 4-2H 項目二期工程需要進行二次設計的項目清單
序號 項目名稱 二次設計內容 二次設計成果
1 外窗 分隔、開啟、五金節點、洞口節點、紗窗 加工圖
2 砌體結構 構造柱位置、尺寸、與主體結構的連接方式 施工節點圖
3 外墻真石漆 分格、分層、裝飾線 施工節點圖
4 鐵藝 樣式、安裝節點 加工圖
5 紫銅雕塑 顏色、樣式、支撐結構、固定方式 加工圖
6 消防 報警系統、點位 施工固化圖
7 水系駁岸 水系駁岸造型、景觀石布置 施工固化圖
4.3.3 工程施工階段工程質量管理策略優化
一個房地產項目是由成千上萬道施工工序構成的，每道工序的質量保證有賴 于上一道工序的質量，同時也是下一道工序質量的基礎，作為房地產公司，沒有 精力去控制每道工序的施工質量，因此需要抓住容易出現問題或對工程整體質量 有著至關重要的工序來進行管理控制，也即僅對關鍵工序的施工質量進行把控。 同時，每道關鍵工序的質量管理要求與技術要點可能較為繁瑣，因此也需要進一 步對于每道關鍵工序的關鍵操作控制要點進行總結和歸納。綜上所述，房地產公 司應針對具體項目依據專業的質量管理知識，形成整個項目實施期間的關鍵工序 管控點的管理清單。
工程施工階段的質量管理工作還應包括：停檢點設置、樣品送審封樣、樣板 引路和成品保護等。設置停檢點的目的是為了在工程施工過程未達到一定的階段 性成果時，不得進入下道工序的施工，以確保每道工序的工程質量。樣品送審封 樣工作的目的是為了從源頭確保工程質量，因為不合格材料、設備不可能帶來合 格的工程質量。樣板引路工作是為了避免造成大面積返工或不合格而采取的一種 工程質量管理措施，其目的是為了確保房地產項目最終呈現的產品的整體質量。 為確保房地產項目施工現場做到有序管理，最大限度的消除和避免因工程成品、 半成品在施工過程中被污染或損壞導致的返修、返工，有效提高工程質量和產品 品質，實現降本增效的管理目標，房地產公司在房地產項目開發建設過程中應制 定成品保護措施。成品保護應遵循以下五項原則：一是主體責任原則，工程成品 或半成品在驗收移交之前，由其施工主體單位負責。材料、設備、工序等的主體 對自己的成品、半成品負有看護、保管責任；二是拆改審批原則，工序完工后需 要拆改或再次處理完善的必須書面申請，注明施工單位、拆改部位及具體要求， 經總承包單位、監理單位及該部位原責任單位簽字許可后方可進行施工；三是責 任承擔原則，當工程產品出現污染或損壞時，由造成破壞的單位承擔，不能確定 責任人的，由成品保護責任單位承擔；四是嚴格管理原則，施工人員進入施工現 場，必須佩戴出入證，配合現場保安人員查驗。進入重要部位和關鍵場所施工的 人員應派人監護，施工完畢，經監護人員檢查無誤后，方可離開；五是工序交接 原則，施工成品的移交需按程序辦理，凡施工完成、自檢合格后，再經總承包單 位、監理單位驗收，驗收合格后，辦理移交手續，并做好書面移交記錄，參加移 交的單位必須簽字確認。
針對 H 項目一期工程在工程施工階段的工程質量管理活動存在的問題，筆 者認為在 H 項目二期工程的工程施工階段的工程質量管理活動中應該從以下四 個方面進行優化。
一、關鍵工序質量控制及停檢點的設置
房地產項目的工程質量管理應落實到房地產項目開發過程的每一項具體的 工作中，最終呈現給客戶的工程質量與房地產項目開發過程中的每一項工作和工 程施工中的每一道工序的質量密不可分，必須通過各項工序的工作質量來確保房 地產項目最終呈現給客戶的整體工程質量。施工單位作為工程施工工序的組織者 和實施者，其對工程的施工質量負有直接責任，施工單位應該嚴格按照施工圖紙 和施工驗收規范進行每道工序的施工組織和質量控制。房地產公司與施工單位在 房地產項目的工程施工階段的職能和角色定位不盡相同，二者在工程施工階段的 工程質量管理理念有明顯的區別，具體詳見表 4-3。
表 4-3 工程施工階段房地產公司與施工單位的質量管理差異
房地產公司 施工單位
質量管理含義 讓購房者滿意 工程質量符合合同要求
質量評價依據 交房后的工程質量投訴率 國家及行業現行的驗收標準
影響質量的關鍵因素 客戶、市場環境、政策規范 政策規范
質量管理完成時點 交付業主 竣工驗收
一個房地產項目的工程施工是由成千上萬道工序的施工而完成，從房地產公
司的角度出發，去控制每道工序的施工質量是不現實的，因此房地產公司應當抓 住容易出現問題或對項目的整體質量有著至關重要的施工工序，即關鍵工序。
結合 H 項目二期工程實際情況，對一些關系到項目最終呈現質量效果和產 品品質的關鍵工序進行了梳理，詳見表 4-4。除表中所列的工序外，還需要對以 下工序的施工質量進行重點控制，包括：抹灰、墻面膩子、涂飾、墻面飾面磚、 外墻石材、吊頂、水泥砂漿樓地面、地面磚、外窗安裝、室內排水管道安裝、給 水設備安裝、室外排水管道安裝。
表 4-4H 項目二期工程關鍵工序匯總清單
關鍵工序 質量控制要求 量化指標 檢查與驗收
土方回填 分層夯實 每層厚度W300mm 環刀取樣
回填土質量 有機物含量W8%
壓實系數 20.96
地下防水 基層 平整度合格、清潔干 燥 全數檢查
平面卷材搭接寬度 2 100mm
立面卷材搭接寬度 2 150mm
模板工程 支撐體系 符合施工方案要求 抽查
軸線偏差 符合規范要求
預留預埋 數量齊全、位置準確
拆模 混凝土強度符合設計 要求 懸挑構件全數檢查， 其余抽查
鋼筋工程 原材料 符合設計要求 見證取樣
搭接、錨固長度 符合設計要求和規范 要求 抽查
混凝土工程 澆筑、振搗 符合施工方案要求 監理旁站
外觀質量 符合規范要求 全數檢查
砌體工程 構造柱偏差 W10mm 抽查
預留洞口 W10mm
圈梁位置 符合規范要求
開關、插座安裝 距地、水平尺寸偏差 距地±5mm,水平尺寸
±10mm 抽查
抹灰工程質量控制應符合以下要求：
表 4-5 抹灰工程質量控制
序號 允許偏差項目 普通抹灰（mm） 高級抹灰（ mm）
1 立面垂直度 4 3
2 表面平整度 4 3
3 陰陽角方正 4 3
4 分格條（縫）直線度 4 3
5 墻裙、勒腳上口直線度 4 3
墻面耐水膩子表面質量應符合以下要求：
表 4-6 墻面耐水膩子質量控制
序號 檢查內容 表面允許偏差
1 表面平整 3
2 立面垂直 3
3 陰陽角垂直 3
4 陰陽角方正 3
外墻石材的施工質量應符合以下要求：
表 4-7 外墻石材施工質量控制
項次 項目 允許偏差（ mm）
光面 麻面
1 幕墻垂直度 幕墻高度W30m 10
30m〈幕墻高度W60m 15
60m〈幕墻高度W90m 20
幕墻咼度〉90m 25
2 幕墻水平度 3
3 板材立面垂直度 3
4 板材上沿水平度 2
5 相鄰板材板角錯位 1
6 幕墻表面平整度 2 3
7 陽角方正 2 4
8 接縫直線度 3 4
9 接縫高低差 1 -
10 接縫高度 1 2
外窗安裝的施工質量應符合以下要求：
表 4-8 外窗安裝施工質量控制
序號 檢查內容 質量標準
允許偏差（mm）
1 外窗槽口寬度、
高度 W 1500mm 2
>1500mm 4
2 外窗槽口對角線
長差 W 2000mm 3
>2000mm 4
3 外窗框的正、側面垂直度 3
4 外窗橫框的水平度 3
5 外窗橫框標高 5
6 外窗豎向偏離中心 5
7 雙層外窗內外框間距 4
8 推拉式外窗扇與框搭接量 +1.5、-2.5
9 同樘平開門窗相鄰扇高度差 2
10 平開式外窗鉸鏈部位配合間隙 +2、-1
11 推拉式外窗扇與豎框平行度 2
給水設備安裝的施工質量應符合以下要求：
表 4-9 給水設備安裝施工質量控制
項次 項目 允許偏差
（ mm）
1 靜置設備 坐標 15
標高 ±5
垂直度（每米） 5
2 離心式水
泵 立式泵體垂直度（每米） 0.1
臥式泵體水平度（每米） 0.1
聯軸器
同心度 軸向傾斜（每米） 0.8
徑向位移 0.1
室外排水管道安裝的施工質量應符合以下要求：
表 4-10 室外排水管道安裝施工質量控制
項次 項目 允許偏差（ mm）
1 坐標 埋地 100
敷設在溝槽內 50
2 標高 埋地 +20
敷設在溝槽內 +20
3 水平管道縱橫
向彎曲 每 5m 長 10
全長（兩井間） 30
為確保工程施工質量，房地產公司不能僅僅對每道關鍵工序進行管控，還應
當從房地產項目開發建設全過程角度，在工程施工過程達到一定的階段性成果 時，停止下道工序的施工，組織相關參與單位的質量管理人員對階段性成果進行 檢查控制，本文稱之為停檢點的管理。
考慮施工達到一定的階段成果和施工組織的連續性，H項目二期工程的停檢 點設置詳見表 4-11。
表 4-11H 項目二期工程停檢點設置清單
序號 停檢點 控制內容
1 土方開挖前 建筑物定位
2 地下室墻體合模前 穿墻套管預埋
3 標準層墻體合模前 洞口、機電預留預埋點
4 混凝土澆筑前 鋼筋綁扎質量、模板尺寸偏差、預留洞
口加強措施
5 防水保護層施工前 閉水試驗
6 肥槽回填前 清理基槽、保護墻
7 二次墻體砌筑前 定位、放線
8 抹灰前 預留、灰餅
9 膩子施工前 基層干燥、平整度
10 外墻保溫施工前 垂直度、平整度
11 外窗鋼副框安裝前 窗洞口核對
12 鐵藝安裝前 放線、定位
13 給水管道 打壓、沖洗、定位
14 排水管道 通球、清掃、定位
15 消防聯動 消檢、電檢
16 小區道路 預留、碾壓、配比
17 雨污水管道 開挖、回填、包封
18 景觀地形 微地形造型
19 苗木種植 栽植形式
20 景觀燈具安裝 定位
二、樣品送審封樣
工程使用的材料與設備是房地產項目工程質量管理的源頭，使用劣質或假冒 的原材料不可能獲得好的工程質量，對于材料與設備的進出場，有相應的規范規 程進行管理要求，如見證取樣，原材料的復試等。樣品送審封樣是房地產公司在 關鍵材料與設備的使用上進行管理的介入與把關，在房地產項目開工前，應根據 施工圖紙列出關鍵材料與設備的送審清單，并設置相應的管理流程。樣品送審封 樣的設置主要是針對影響房地產項目整體質量和關鍵使用功能的材料與設備，對 于一般性和基礎性的材料與設備，則由監理單位或施工單位按照現行國家及行業 的規范規程進行質量控制。
H項目二期工程材料與設備的樣品送審封樣清單詳見表4-12。
表 4-12H 項目二期工程樣品送審封樣清單
序號 樣品名稱 實施要點
1 鋼筋 實物樣品
2 門窗 組角、型材、五金、把手、膠密封條、玻
璃、噴涂色板
3 外墻涂料 噴涂色板，斷面做法板
4 保溫材料 實物樣品
5 防水卷材 實物樣品
6 鐵藝 斷面實物、顏色色板
7 景觀燈具 圖片、實物樣品
8 配電箱體 實物樣品
9 管材 實物樣品
10 線纜 實物樣品
11 開關面板 實物樣品
12 石材 實物樣品
13 透水磚 實物樣品
14 喬木、灌木的選苗 實物照片、現場選定
15 景觀石 實物照片、現場選定
16 景觀雕塑、小品 實景照片
三、樣板引路
樣板引路的管理是房地產公司對于房地產項目工程施工過程中，一些關系到
項目最終的效果、工程質量和使用功能的部位或階段性成果，需要先進行小批量 的打樣，組織設計單位、監理單位、施工單位對樣板進行評審，必要時進行多輪 的改進與完善，在實際的打樣通過各方共同確認后，然后再大批量展開施工。
為確保樣板引路工作的順利實施，H項目二期工程設置了工序樣板展示區，
對重要工序進行工序樣板驗收后方可進行實體工程大面積展開施工，驗收合格的 工序樣板作為后期工序驗收的最低質量標準。H項目二期工程的工序樣板清單詳 見表 4-13。
表 4-13H 項目二期工程工序樣板清單
序號 工序樣板名稱
1 鋼筋制作與綁扎
2 模板安裝及支撐體系
3 混凝土面層
4 預留預埋
5 砌筑樣板
6 抹灰樣板
7 屋面保溫及防水做法樣板
8 外窗安裝
9 入戶門安裝
10 外墻保溫及真石漆做法樣板
11 陽臺欄桿
12 衛生間防水做法樣板
13 末端安裝
14 景觀道路鋪裝樣板
15 景觀水系駁岸施工樣板
四、成品保護
房地產項目的開發建設的工程施工階段應充分重視成品保護工作，具體如 下： 一是現場材料、設備的保管責任。材料、設備進入施工現場，必須有可靠的 成品保護措施。由建設單位或施工總承包單位統一供應的材料、半成品、設備進 場移交后，由接收單位負責保管，由施工總承包或分包單位發送到各班組的材料、 半成品、設備，由各施工班組負責保管、使用。
二是施工階段的成品保護責任。施工總承包單位和分包單位應根據工程特點 和進展情況設立專門的成品保護小組，人員數量根據現場要求隨時調整，保證工 程成品保護處于受控狀態。在技術交底時，應有關于成品保護的具體要求及針對 性的成品保護措施。工序檢查驗收時，檢查的內容應包括成品保護相關內容。
三是收尾階段的成品保護責任。工程施工基本完成，進入收尾階段后，更要 注意做好成品保護管理工作。具備條件的，盡早鎖閉戶門、管井門。各分包單位 需要進入作業時，填寫作業申請單，經相關部門批準并領取鑰匙后，方能進入作 業，作業完成，經檢查驗收后交還鑰匙。在竣工驗收交付階段，實行現場成品保 護巡查制度，如成品保護未達到預期效果，應及時采取補救措施。
四是工序交接時的成品保護責任。不同分包單位間的工序交接需辦理交接手 續，交接工作應在總承包單位的協調下有序進行，建設單位或監理單位作為第三 方進行見證，責任工程師做好書面交接記錄，并經各方簽字后留存。分包單位在 施工過程中，如需破壞或拆改其它專業分包單位的成品、半成品時，必須以書面 形式上報總承包單位，經總承包單位與相關分包單位協調后，在總承包單位、現 施工分包單位、已完工分包單位、監理單位辦理書面確認的前提下，由已完工分 包單位配合現施工分包單位進行處理及恢復。
對成品保護工作的方法主要采取“護”、“包”、“蓋”、“封”四種措施， “護”就是提前保護。如交叉作業，對已完成的土建、管道、就位的設備等，防 止在交叉施工時受撞擊、劃傷，要求對已完成的成品加以保護，同時在關鍵部位 貼上成品保護標志條，起警示作用。有必要時要采取硬防護（有足夠的防撞擊能 力）；“包”就是包裹。在油漆、涂料施工時，要對已安裝完成的設備應進行包 裹，防止油漆、涂料的污染；“蓋”就是表面覆蓋。有防雨防水要求的要用防雨 布覆蓋，如環氧地面工程完成后，在其空間上有其他作業時，要用地毯膠墊或彩 條布進行表面覆蓋，在通道位置還應加蓋木夾板；“封”就是封閉。如在某個樓 層或某個房間建安作業完成后，應及時圍堵封閉，盡量減少人為的損壞，以達到 成品保護目的。
H 項目二期工程將依據上述原則，制定相應的成品保護管理辦法，具體做好 以下工作：
一是建立健全成品保護管理組織機構及成品保護管理制度，總包和分包單位 應設專人負責成品保護工作。
二是加強教育培訓，提高施工人員素質和成品保護意識。總包及分包單位應 通過入場教育、技術交底、班前講話、農民工夜校等方式持續強化操作工人的質 量觀念，保護、尊重自己和他人的勞動成果。
三是合理安排施工順序：嚴格控制作業面的操作人員數量，與工序流程表要 求不一致的工種一律不得隨意進入作業面。
四是作好標識工作，設立標識牌，標明作業班組、工作內容、開始及完成時 間、負責人等相關內容。
五是已完成大部分施工內容的施工區域，應盡早創造條件進行封閉，并安排 專人負責保管鑰匙，建立鑰匙領取、歸還臺賬。各專業分包單位需要進入施工時， 填寫申請單，經相關部門簽字許可后，領取鑰匙，進入施工。施工完成后及時檢 查驗收，交還鑰匙。沒有簽字審批手續的，一律不得進入封閉區域。
4.3.4驗收交付階段工程質量管理策略優化
房地產項目工程的完成成果需要經過驗收的程序來確認，驗收的實質是對工 程施工的質量把關，驗收的主要依據是GB50300《建筑工程施工質量驗收統一 標準》。為了便于房地產公司對項目驗收的管理，可將驗收分為中間過程驗收（如 隱蔽工程、關鍵工序、分項工程、分部工程、單位工程）、專項驗收、住宅分戶 驗收、竣工驗收，交付驗收等。H項目應根據本項目的工程特點及技術要求，對 于工程驗收的管理制定驗收的管理流程與計劃，編制驗收的方案與標準，驗收的 管理在實施過程中，應強調和突出“多級管控和監督”和運用“自檢”、“互檢” 和“交接檢”的“三級驗收”管理思想。
針對 H 項目一期工程在工程施工階段的工程質量管理活動存在的問題，筆 者認為在 H 項目二期工程的驗收交付階段的工程質量管理活動中應該從以下四 個方面進行優化。
一、驗收計劃 在進入房地產項目開發建設的驗收交付階段前，房地產公司應依據項目所在 地的政策文件要求和項目實際情況，編制《驗收專項計劃》，組織監理單位、施 工單位主要管理人員召開《驗收專項計劃》的討論會，經各方充分討論并完善后 的《驗收專項計劃》將作為指導房地產項目開發建設在驗收交付階段的綱領性指 導文件，由建設單位負責主導實施。
結合H項目二期工程的實際情況，H項目制定了《H項目二期工程驗收專 項計劃》，具體詳見表 4-14。
表 4-14H 項目二期工程驗收專項計劃
序號 專項名稱 開始時間 完成時間
1 室內環境檢測 2022 年 9 月 15 日 2022 年 9 月 20 日
2 門窗性能檢測 2022 年 9 月 20 日 2022 年 9 月 30 日
3 節能驗收 2022 年 10 月 5 日 2022 年 10 月 10 日
4 規劃驗收 2022 年 10 月 10 日 2022 年 10 月 15 日
5 市政水接通 2022 年 10 月 12 日 2022 年 10 月 12 日
6 市政電接通 2022 年 10 月 13 日 2022 年 10 月 13 日
7 消防驗收 2022 年 10 月 15 日 2022 年 10 月 20 日
8 人防驗收 2022 年 10 月 20 日 2022 年 10 月 25 日
9 分戶驗收 2022 年 10 月 25 日 2022 年 11 月 5 日
10 四方驗收 2022 年 11 月 5 日 2022 年 11 月 6 日
11 環評驗收 2022 年 11 月 5 日 2022 年 11 月 6 日
12 檔案預驗收 2022 年 11 月 6 日 2022 年 11 月 7 日
13 竣工驗收 2022 年 11 月 8 日 2022 年 11 月 9 日
14 承接查驗 2022 年 11 月 10 日 2022 年 11 月 20 日
二、實測實量
本文將房地產項目開發建設的驗收交付階段在分戶驗收前對住宅工程戶內 的室內主要空間尺寸應用測量儀器和測量工具進行實地測量并將所有實測數據 上墻的工作稱為實測實量。實測實量的主要內容是對已完成所有工序作業的住宅 工程進行室內凈開間尺寸和室內凈高的實地測量，開展實測實量工作的過程中常 用的測量儀器是激光測量儀，房地產項目的實測實量工作由建設單位主導，監理
單位和施工單位負責具體實施。
H項目二期工程將由建設單位編制《H項目二期工程實測實量策劃方案》， 并對參與H項目二期工程開發建設的監理單位和施工單位主要質量管理人員進 行交底，要求施工單位根據《H項目二期工程實測實量策劃方案》制定《H項目 二期工程實測實量實施方案》，并上報監理單位、建設單位審核同意后由施工單 位、監理單位具體實施。
三、分戶驗收
分戶驗收是指按照國家相關規定，由建設單位組織項目監理機構、項目施工 總承包單位、物業公司等單位，對房地產商品房項目的每戶住宅工程觀感質量， 依據我國現行的工程技術規范和房屋建筑工程質量驗收標準，在現場共同進行檢 查、驗收。分戶驗收的重點內容為：一是戶內房間的凈尺寸，包括各功能房間的 開間、進深和凈高等；二是門窗開啟的靈活性、墻面開裂情況、地面裂縫情況等 工序的觀感質量。分戶驗收應當按照圖4-2所示流程進行。
圖 4-2 分戶驗收流程圖
H 項目二期工程將根據上述要求，結合項目具體情況，制定分戶驗收表，詳見
表 4-15。
表 4-15H 項目二期工程住宅工程質量分戶驗收表
樓棟編號 房間編號
建設單位名稱 驗收日期
施工單位名稱 監理單位名稱
序號 檢查項目 檢查的具體內容 檢查記錄
1 樓地面、 墻面和頂棚 微裂縫、墻面空鼓
2 外窗 滲漏、開啟扇是否靈活
3 護欄 高度、間距
4 防水 滲水
5 室內主要
空間尺寸 開間和進深凈尺寸、凈高
6 給排水工程 坡度、坡向
7 電氣工程 強電箱位置、開關插座
8 節能工程 保溫材料、保溫層厚度
9 其它項目 信報箱、殘疾人坡道
檢查結果：
建設單位 施工總承包單位 監理公司 物業公司
年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日
四、承接查驗
承接查驗是指物業公司在進駐住宅小區前，由物業公司和建設單位依據國家現 行的技術規范和驗收標準共同對小區相關設施設備進行現場檢查、驗收。按照國 家相關規定，住宅小區應經過物業公司和建設單位共同驗收并達成一致意見后， 物業公司才能正式進駐。承接查驗的主要內容為：一是設備，包括供水設備、供 電設備、供熱設備等；二是設施，包括小區兒童游樂設施、景觀水系、充電樁等。
承接查驗按照圖4-3所示的流程進行。
圖 4-3 承接查驗流程圖
H 項目二期工程將依據上述要求，并結合項目具體情況，制定了承接查驗表， 具體詳見表 4-16。
表 4-16H 項目二期工程承接查驗表
序號 承接查驗項目 承接查驗記錄
1 工程資料
2 地基基礎
3 承重墻
4 柱、梁、樓板
5 屋面
6 外墻涂料
7 門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄
8 電梯井道、架空層及設備間
9 小區道路、路燈、景觀燈具
10 小區綠化、景觀亭、景觀水系、景觀雕塑
11 小區圍墻、大門、信報箱、宣傳欄
12 排水溝、化糞池、污水井
13 機動車和非機動車停車設施、物業服務用房
14 消防設施、人防設施、安防監控設施
15 電梯、水泵、水箱、供配電設備、供暖設備
第 5 章 S 房地產公司 H 項目工程質量管理策略的實施保障
5.1組織保障
項目經理為 H 項目質量管理工作第一責任人，對 H 項目質量管理工作負全 責。同時要層層分解質量管理和控制目標，并落實到每一級管理人員身上。要求 H 項目所有總承包單位、監理單位建立質量責任制。只有充分發揮質量管理人員 的責任心，才能將質量管理水平提高一個新臺階。H項目管理團隊把建立和完善 質量保證體系作為強化質量管理工作的重點。結合 H 項目的實際情況，進一步 完善現有的質量管理組織機構，形成建設單位主管領導縱向負責和總承包單位質 量負責人及監理公司總監理工程師橫向專門管理的網絡，實現質量管理工作的科 學化、規范化、程序化、制度化。H項目管理團隊要繼續深入學習《質量發展綱 要（2011-2020 年）》。
H 項目將制定切實可行的培訓計劃，加強對影響工程質量的管理人員、質檢 員、技術人員進行強制培訓，使他們熟悉掌握工程質量方針、目標、標準、規范 和方法，確保工程中間環節的質量管理得到有效控制。
H 項目將積極開展群眾性質量管理活動， H 項目項目經理親自組織選題，認 真分析和查找生產過程和管理中的薄弱環節，消除質量事故，選擇能夠有效提高 工程和服務質量的課題，選題應講求實際，應緊密結合生產施工特色，合理確立 活動目標，要加強對小組活動過程的管理監督，進行跟蹤指導，對實施效果進行 驗證。
為認真貫徹“質量零缺陷,管理零起點”的質量文化理念，強化工程質量監 管,落實質量責任,確保 H 項目的工程質量可控， H 項目管理團隊將結合 H 項目 開發進展情況，制定質量分級責任制。從組織機構層面上，對內、對外分別明確 各自的質量管理責任。對內，以明確各職能部門的質量管理責任；對外，以明確 施工單位、材料設備供應商、設計單位、監理單位等所有 H 項目的參建單位的 質量管理責任。
5.2制度保障
完善質量管理制度，確定質量工作目標，并將目標層層分解，明確各部門、 各崗位的質量職責，配備專職質量監督管理人員，加強對施工過程質量的監控檢 查，同時將質量目標下達至總承包單位、監理單位。 H 項目將加強質量誠信管理， 項目將切實本著改進質量，提高服務為目的，確保“三個落實”，一是措施落實 到位， H 項目將完善質量管理辦法、質量控制措施，檢查落實“三檢制”等措施 實施情況；二是監管手段落實到位，檢查人員要制定工程質量監督檢查計劃，對 工程的關鍵工序、關鍵控制點必須進行監控檢查；三是責任目標落實，要明確責 任目標，細化分解到各班組（作業隊），明確責任人確定管理職責，形成責任管 理體系，定期對目標完成情況進行考核。在房地產項目建設過程中，將針對客戶 的明示要求（合同、圖紙）和暗示要求（進度、質量），按照S房地產公司體系 文件要求，開展客戶滿意度調查，找出管理中的薄弱環節，制定糾正和預防措施， 注重客戶反饋問題的整改和效果的跟蹤，切實達到改進質量、提高服務的效果， 達到顧客滿意。
H 項目將嚴格履行項目開工（分項工程施工）前的質量技術交底制度， H 項 目建設單位要求總承包單位在分項工程施工前，應組織技術、質量和所有施工人 員進行全面的技術、質量交底，交底內容應包括項目施工技術規范、質量驗收標 準、方法等。H項目將加強對參加單位的管理，H項目管理團隊將切實執行上級 公司相關質量管理文件，堅決杜絕資質不合格、人員不符合要求的施工單位進入 H 項目。各項工程在施工前，將嚴格審查施工單位施工作業資質，在施工時加強 檢查力度， H 項目質量管理部對施工單位承包的工程（產品）質量將不定期組織 檢查，對于發現的問題立即曝光，并隨時復查其工程（產品）質量。
H 項目將抓好采購產品質量控制。要求監理單位、施工總承包單位加強原材 料進貨檢驗，合格產品才能進場使用，不合格產品一律不允許使用并要求立即清 退出場，并按要求做好原材料的標識工作。 H 項目質量管理部將要求總承包單位 編制工程施工質量檢驗計劃。要求總承包單位按照工程分類的不同，依據施工技 術標準、規范，編制各工序質量檢查內容和控制要點，正確劃分各工序的停檢點 和必檢點，明確檢查記錄。監理單位將圍繞質量檢驗計劃落實到實際工作中，為 各工序的質量交接提供有力的保證。H項目將強化工程質量過程控制。H項目質 量管理部部要求總承包單位、監理單位嚴格按照質量管理文件要求開展質量策 劃，確定特殊過程、關鍵工序，制定質量檢驗計劃。在施工過程中嚴格控制每道 工序，認真履行工序交接單制度，堅持上道工序不合格不流入下一道工序。嚴格 執行施工方案和工藝流程，落實技術措施和質量保證措施，從技術措施到實際操 作中嚴格把好質量關，通過層層控制，把住關鍵環節，確保施工方案有效實施。
H項目將加強施工過程監督管理。H項目質量管理部要求總承包單位、監理單位 質量安全監督人員加強施工過程的監督管理，嚴格履行監督職責，對重點工序、 重要質量控制點，實行重點監控，切實提高施工一次合格率。并隨時對在建工程 進行監督檢查，定期通報抽查結果，并對問題整改完成情況進行跟蹤驗證。 H 項 目將加強不合格品管理。 H 項目質量管理部要求總承包單位、監理單位加強現場 不合格品的管理，及時制訂實施糾正和預防措施，并做好記錄。
H 項目將制定如下具體的質量管理制度，以保障優化措施的落地實施。包括： 施工現場監理例會制度、施工圖會審制度、設計交底制度、設計變更制度、質量 管控計劃制度、質量監理方案制度、質量監理實施細則制度、參建單位的資質與 人員資格的報審制度、開工報審制度、見證取樣制度、資料管理制度、維修保養 制度、質量檢查制度、質量事故快報制度。
5.3技術保障
H 項目將從以下幾方面做好技術保障工作：
一是加強對施工組織設計等技術文件的審查力度，建立健全技術方案報審制 度。在工程項目開工前， H 項目負責人應組織專業工程師審查施工單位報送的施 工組織設計（專項施工方案），提出審查意見，并經項目負責人審核、簽認后實 施。在施工過程中，當施工單位對已批準的施工組織設計進行調整、補充或變動 時，應經專業工程師審查，并應由項目負責人簽認。重點是對施工組織設計中以 下內容進行審核，包括施工單位的審批手續是否齊全，審批手續不全的退回；施 工組織設計的封面應加蓋施工單位的公章，否則退回；施工組織設計的內容應基 本齊全，主要內容不缺少，否則應退回補齊；施工組織設計書中質量保證體系是 否健全，否則要求完善體系；對施工準備的審定；對施工方案的審定；對施工進 度計劃的審定；對資源需要計劃的審定；對施工總平面圖（場布圖）的審定；對 施工措施的審定。
二是落實技術復核。 H 項目管理團隊應特別關注下列的技術復核工作：檢查 承包單位專職測量人員的崗位證書和測量設備檢定證書；復核建筑工程的測量放 線控制網，控制軸線的標樁、高程樁、臨時水準點及控制樁的保護措施；基礎工 程應復核軸線、標高、預留孔洞的位置；鋼筋混凝土工程應復核模板的位置、尺 寸、規定的起拱及牢固程度；檢查主要管線的標高、位置、坡度等。
三是做好過程檢查驗收工作。重點是對隱蔽工程、檢驗批工程和分項工程的 驗收，以上過程驗收要在施工單位自檢自查的基礎上，由監理單位復查后，再報 請設計單位、質量監督部門檢查驗收，并形成驗收記錄，參加驗收單位及部門要 簽字、蓋章。
5.4資金投入保障
H 項目管理團隊將從以下三個方面采取資金投入保障措施：
一是確保資金與項目開發進度相匹配， H 項目財務管理部將實時跟蹤 H 項 目融資款到位情況、做好預售監管資金的提取工作，營銷管理部將敦促購房客戶 的銀行貸款辦理進度確保按揭貸款或公積金貸款盡早發放，工程管理部將督促施 工單位在確保安全、工程質量的前提合理搶進度，確保H項目如期開盤銷售。
二是確保按合同支付工程款，工程質量管理的實施主體是施工單位，按合同 支付工程款是施工單位履行職責的必要前提，H項目成本管理部將在規定時間內 完成對施工單位上報的工程量和工程款的審核，財務管理部應及時將確認后的工 程款支付給施工單位。
三是確保資金專款專用，H項目將要求施工總承包單位和各分包單位必須做 到專款專用，要求所有施工單位每月 25 日前上報本月施工人員工資表和材料款 支付明細，防止H項目的工程款被施工單位挪作他用。
第 6 章 研究結論與展望
6.1研究結論
本文針對我國目前房地產行業不容樂觀的質量現狀和房地產項目開發建設 工程質量管理面臨的挑戰詳細分析基礎上，基于全面質量管理理論、流程管理理 論和價值工程理論，立足于房地產行業，著眼于客戶的需求，結合我國房地產行 業的特點，從房地產項目全過程的角度將影響房地產項目工程質量管理的因素進 行多級劃分，從 S 房地產公司 H 項目工程質量管理實際案例出發，基于房地產 項目開發的流程建立了質量管理流程，并通過規范化、制度化的操作指引使得質 量管理目標能得到動態的循環提升。將房地產項目質量管理工作分解到項目決 策、規劃設計、工程施工和驗收交付等四個房地產項目開發階段，系統提煉了質 量管理目標的確定和產品交付標準的設置，報規審批、設計交底和二次設計，關 鍵工序質量控制與停檢點的設置、樣品送審封樣、樣板引路和成品保護，驗收計 劃、實測實量、分戶驗收和承接查驗等一整套的操作性強的工程質量管理優化策 略和措施，同時從組織、制度、技術和資金投入四個維度為上述措施的實施提供 有力保障。通過本文的研究，既有利于 S 房地產公司工程質量管理水平的提升， 又能為其它房地產公司的工程質量管理提供參考。
6.2展望
房地產項目開發建設完成的最終產品同工廠里機械化生產商品最大的區別在 于房地產項目受生產者條件影響更大，且事后質量控制很難完全消除質量缺陷。 房地產項目工程質量沒有最好，只能做到更好。為了進一步改善房地產行業的工 程質量現狀，建議行業內公司應深入學習貫徹落實國務院辦公廳發布的《質量發 展綱要（2011-2020 年）》，堅持“質量零缺陷，管理零起點”理念，大力弘揚 全員質量文化，建立健全適應公司戰略的質量管理體系，實現質量管理全覆蓋， 落實質量分級責任，完善考核獎懲機制，強化現場及過程控制，深入做好治理質 量通病工作，加快質量信息化建設，同時還應在以下兩個方面予以高度重視： 一是改變房地產公司的職能定位。多數房地產公司十分熱衷于規模的擴張， 這里說的規模擴張不是指房地產公司每年的土地獲取數量、新開發面積和新竣工 面積等經營指標的增加，而是指在房地產行業的產業鏈中擴張，例如成立設計院、 監理公司、建筑材料生產企業、施工企業等，把自己從一個房地產公司變成了一 個“大而全”的所謂“集團公司”。研究表明，一個企業很難在多領域同時都取 得重大成就，因此，房地產公司應該改變自己的職能定位，不應該為了變成所謂 “大而全”的集團公司而忽視了自身的職能定位。事實上，一個成功的房地產公 司一定不是一個“大而全”的集團公司，美國的帕爾迪公司就是成功的典型案例， 帕爾迪公司成立于1956年，始終堅持專注于房地產開發，目前已成為美國最大 的房地產開發商，具有全美國最高的客戶滿意度、最好的資金鏈、遠超同行的發 展速度、超高的市場價值。在一個項目的開發建設過程中，房地產公司應該把自 己的職能定位為項目資源的整合者、各參建單位的協調者、合作單位的服務保障 者，充分調動各參建單位的工作積極性，充分發揮各參建單位的專業特長，合理 分配項目資源并使其發揮最大效用，只有這樣才能把各方利益主體整合為一體， 確保房地產項目開發過程進行得十分順暢，最終在實現房地產項目開發各參與單 位利益共贏的同時達成項目在決策階段制定的管理目標。
二是改變房地產公司的角色定位。在很長一段時間里，在房地產項目開發過 程中，房地產公司作為建設單位始終把自己定位為甲方，把勘察單位、設計單位、 監理單位、施工單位、物資設備供應商、咨詢單位、銷售代理公司、廣告策劃公 司等合作單位看作是乙方，更有甚者房地產公司居然把這些合作單位看作是不平 等的“上下級”關系。根據相關調查結果顯示，但凡成功的房地產項目，都離不 開房地產開發建設過程各合作單位的協作、溝通與配合。因此，在當前國民經濟 從高速發展轉向高質量發展以及國家對房地產行業進行常態化的全面調控的市 場行情下，房地產公司應改變在房地產項目開發中的角色定位，不能把合同關系 中的甲方與乙方思維帶到項目開發建設中來，應將開發建設過程中遇到的所有合 作單位都當成是合作伙伴而不是單純的甲方與乙方。事實證明，只有與合作單位 達成共贏的目標才能確保房地產項目的成功。
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