基于GIS的不動產權籍調査信息管理體系

發布時間：2023-07-25 09:31

第一章緒論 1

1.1論文的研究背景及意義 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究目的和意義 2

1.2國內外研究現狀分析 2

1.3論文的主要研究內容與研究方法 6

1.3.1論文的主要研究內容 6

1.3.2論文的組織結構 6

第二章不動產權籍調查相關知識 7

2.1權籍調查業務知識 7

2.2權籍調查工作流程 7

2.3權籍數據現狀 8

2.3.1數據概況 8

2.3.2各類登記單元代碼 9

2.3.3數據分析 11

2.4 權籍調查信息管理需求分析 11

第三章基于GIS的不動產權籍調查信息管理體系的構建 13

3.1信息管理體系的構建基礎 14

3.1.1理論基礎 14

3.1.2管理因素 15

3.1.3構建原則 16

3.2權籍調查信息管理體系 16

3.2.1工作流管理 18

3.2.2角色與權限管理 20

3.2.3數據采集管理 22

3.2.4數據建庫管理 26

3.2.5數據應用管理 29

3.2.6更新維護管理 33

第四章存量不動產權籍數據管理 37

4.1整合的概念及特點 37

4.2不動產單元代碼 37

4.3數據規范化整理 39

4.4整合關聯 42

第五章總結與展望 44

5.1研究總結 44

5.2研究展望 45

參考文獻 46

攻讀碩士學位期間的學術活動及成果情況 48

插圖清單

圖 2.1 不動產權籍調查工作流程 8

圖 3.2 信息管理學的基礎理論體系 14

圖 3.2 基于 C/S、B/S 的三層體系架構 17

圖 3.3 基于 GIS 的不動產權籍調查信息管理體系 17

圖 3.4 建立工作流連接 18

圖 3.4 權籍調查工作流程設計 19

圖 3.5 基于 BPM 的不動產權籍調查工作流實例 19

圖 3.6 基于 BPM 的角色添加 22

圖 3.7 基于 BPM 的權限計算 22

圖 3.8 從文本創建要素 24

圖 3.9 創建自定義地理坐標變換 25

圖 3.10 樓盤表（戶表） 26

圖 3.11 不動產權籍數據入庫流程 27

圖 3.12 二級檢查規則項設置 28

圖 3.13 三級檢查規則項設置 28

圖 3.14 通過不動產單元號定位宗地 29

圖 3.15 查詢宗地屬性信息 30

圖 3.16 通過不動產單元號定位房屋 31

圖 3.17 查詢房屋屬性信息 31

圖 3.18 土地利用分類查詢 32

圖 3.19 土地利用結構分析 33

圖 3.19 宗地合并工作流 34

圖 3.20 宗地合并示例 34

圖 3.22 房屋合并工作流 35

圖 3.23 房屋合并示例 35

圖 3.24 宗地、房屋注銷工作流 36

圖 3.25 自然幢注銷示例 36

圖 4.1 不動產單元代碼結構 38

圖 4.2 文本轉面要素 40

圖 4.3 補錄字段屬性信息 40

圖 4.4 新建權籍調查項目 41

圖 4.5 宗地數據入庫 41

圖 4.6 房屋數據整理檢查 42

圖 4.7 房屋數據入庫 42

圖 4.8 房地整合關聯成果 43

表格清單

表2.1 宗地代碼結構表 9

表2.2 房屋代碼結構表 10

表2.3 承包地塊代碼結構表 10

表2.4 林權代碼結構表 10

表 2.5 存量不動產整合關聯任務表 11

表3.1 GIS的常規權限 20

表3.2 GIS的管理權限 21

表4.1 宗地（宗海）特征碼含義 38

表4.2 定著物特征碼含義 39

第一章緒論

1.1論文的研究背景及意義

1.1.1研究背景

長期以來，我國各類不動產分散于各職能部門進行登記，隨著我國社會主義法律體系和市場經濟體制的逐步完善，不動產權登記日益頻繁，人民群眾產權交易需求不斷提高，實行多職能部門分散登記的弊處日益顯現［1］。因而，推行以國土部門為主導的不動產登記體制已成為國務院機構整合的重點改革任務。自國務院常務會議議定整合土地、房屋等不動產登記職責以來，各地積極進行機構整合，截止 2016 年 1 月，全國 100%的地市、98%的縣完成職責機構整合。

隨著職能和機構整合的完成，原先的各類不動產的權籍和登記數據逐步進行了移交。自實施不動產統一登記制以來，權籍信息管理問題日益凸顯。由于現有的不動產權調查和登記籍數據僅僅是簡單地由原來分散的登記部門匯交而來，原先的各類不動產權籍調和登記數據在數據來源、數據類型、信息化建設等方面水平不一。因而，現有的各類權籍數據在數據類型、空間參考、數據精度、計量單位等方面不統一。同名異質和同質異名問題嚴重，屬于典型的多源異構數據，數據整合關聯難度大，難以統一編制不動產單元代碼，無法直接服務于不動產登記。同時對于新增不動產權籍數據，還未能建立一套科學的信息管理體系，新增數據在管理制度、數據采集與處理、數據入庫流程、數據庫更新、數據共享與應用等諸多環節缺少有效的信息管理，數據質量難以得到保證，不動產登記部門時刻面臨登記糾紛隱患風險。

近年來，隨著地理信息系統(Geographic Information System, GIS)、遙感 (Remote Sensing , RS)、全球定位系統(Global Positioning System , GPS)的迅速發展，地理信息技術不斷革新。目前GIS技術呈現出網絡GIS、開放式GIS、虛擬GIS、多媒體GIS、集成GIS、三維GIS與時態GIS等發展趨勢［2］。地理信息系統以其卓越的的空間圖形管理技術被不斷應用于空間數據管理中。不動產權籍數據因其固有的空間特征決定了權籍調查信息的管理必需以 GIS 技術和數據庫技術為基礎［3］。將 GIS 技術引入到不動產權籍管理工作中,一是,可以建立不動產 GIS 圖形,通過 GIS 圖形實現對不動產單元的定位識別；二是,通過 GIS 卓越的空間數據的處理功能,實現對不動產單元客體信息的信息查詢、數據檢核、統計分析功能,使得權籍管理由依據屬性管理向依據圖形管理的跨越性轉變。

為了加強權籍調查信息管理,提高不動產登記部門的辦事效率和服務水平, 當前亟需在不動產權籍調查信息管理中引入先進的 GIS 平臺,結合數據庫管理技術,建立一套科學的權籍調查信息管理體系,對存量不動產登記和權籍調查數據進行整合關聯，同時對新增權籍調查數據進行規范化管理。

1.1.2研究目的和意義

本課題抓住不動產統一登記背景下不動產登記部門面臨的海量權籍調查信息管理問題，通過分析各類權籍調查數據特征，研究基于 GIS 平臺下，以宗地為基礎，以不動產單元為基本單位的存量權籍數據整合關聯的實現方法，并考慮構建基于 GIS 的不動產權籍調查信息管理體系，對不動產權籍調查信息進行全生命周期管理，提升不動產登記的部門信息化建設和應用水平。綜上所述，本文的研究目的是：

（1）通過分析現有各類權籍數據特征，研究數據間的特點、共性、差異和關系，研究以宗地為基礎，以不動產單元為最小單位的數據模型下多源異構的權籍數據整合關聯的實現方法。

（2）結合權籍數據的空間屬性特性，以應用服務為導向、以數據為核心，研究一種基于 GIS 的權籍調查信息管理體系，對不動產權籍調查信息進行全生命周期管理。同時，結合業務實踐，研究權籍調查信息在不動產登記機構、社會公眾、相關部門三個層面的信息共享和服務應用。

本文的研究意義主要有理論意義和現實意義兩個層面：

（1）理論意義：研究以宗地為基礎，以不動產單元為最小單位的數據模型下存量權籍數據整合關聯方法，有助于推動海量多源異構數據整合及關聯技術的發展，為共享、互操作和集成空間地理信息提供一種解決思路。

（2）現實意義：研究多源異構的權籍數據整合及基于GIS的權籍調查信息管理體系，有助于不動產權籍調查信息規范化管理，實現不動產權籍管理由依據屬性管理向依據圖形管理的跨越性轉變，推動不動產權籍調查信息面向各級不動產登記機構提供技術支撐服務、面向相關部門提供信息共享交換服務、面向社會公眾提供信息依法查詢服務，提升不動產登記部門的信息化建設及應用水平。

1.2國內外研究現狀分析

（1）權籍調查信息管理

不動產的概念較為廣泛，這一概念被廣泛知曉始于2014年《不動產登記暫行條例》的頒布，該條例將不動產定義為指土地、海域以及房屋、林木等定著物［4］。不動產權籍調查信息管理就是對權籍調查活動中產生的各類信息進行管理。

統一登記前，不動產權籍調查主要是地籍調查和房屋等定著物的調查。地籍調查管理屬于地理信息管理的范疇［5］。世界上許多發達國家對地籍數據的數字化管理已有近四十年的歷史［6］，縱覽國外地理信息技術的的發展，大部分起源于地籍管理。最初小比例尺土地登記地籍圖的目的是用于土地注冊和土地面積量算，從而對土地的使用者或所有者進行征稅［7］。工業革命以后國外經濟保持高速發展態勢, 地產轉移熱度增加,土地逐漸成為商品的延伸。隨著計算機技術的問世以及航空攝影測量技術的發展, 40 年代末西方國家開始大量進行國家基礎數據庫建設,依托計算機技術,對土地進行綜合評估,并漸引入數據模型思想,這已超出了數據庫功能的常規范疇,逐步發展為土地管理信息系統［8］。 20 世紀 60 年代加拿為了對土地信息進行統一管理,率先建立了地籍信息系統。 70 年代末期,世界各國進一步加速對地理信息技術的研究,先后建立了地籍信息系統。 80 年代初德國對各州地籍登記數據整理建庫,該數據庫初步實現了為土地資源管理和政府部門決策提供服務［9］。隨后,地理信息系統發展的一個熱點就是向用戶提供更加高效的土地信息網絡查詢與服務［10］。芬蘭在 20 世紀末完成了全國的圖件矢量化,開發了基于關系型數據庫模型的土地信息系統,該系統基于 GIS 平臺,初步實現了圖屬數據的同步存儲和網絡環境下用戶的并發訪問［11］。韓國于 2003 年完成地籍圖數字化, PBLIS （Parcel Based Land Information System,宗地基礎信息系統）的建設也于同年完成。在此基礎上,韓國計劃將數字地籍圖轉換為多要素地形圖,以便應用于 NGIS （National Geographic Information System,國家地理信息系統），并將土地利用信息與地籍信息進行圖層疊加,從而提高精度［12］。依托廣域網和 WebGIS（Web Geographic Information System,網絡地理信息系統）技術，加拿大建立了包括土地登記、土地信息公告、土地信息查詢等功能的網絡土地信息系統［13］。 2006 年歐盟各國聯合建立了基于 Internet 和 B/S 多層架構技術的 EULIS （European Land Information Service, EULIS 歐洲土地信息服務）項目,為用戶提供多項服務［14］。此外,國外的不動產登記機構也不相同,除英國和澳大利亞專設土地登記局以外, 德國以地方法院作為登記機關,法國以地方官署為登記機關,日本以所在地法務局為主要登記機關,而我國以各級國土資源部門作為所有不動產的登記機關。國外不動產權籍調查管理的先進經驗,對于研究我國不動產權籍管理具有相當的參考意義,但同時在管理模式上又有顯著差異。

我國地籍信息化的發展較為滯后,自國土資源部組建后,地籍信息化建設工作逐漸得到重視并大力發展。我國的地籍系統,主要是土地登記系統和土地資源信息系統［15］。近十年來,隨著地理信息技術的發展,我國地理信息系統建設進入了飛速發展階段,全國各地積極進行地籍信息化建設工作,有近 1200 個市縣建立了城鎮地籍信息系統。沈陽市依托城鎮地籍信息系統建立了獨立的土地登記系統；西安、深圳等城市建立了土地管理綜合信息系統并將地籍管理模塊包括其中。 2003 年浙江省建立了基于 GIS 技術、網絡技術的城鎮建設用地審批信息系統項目［16］。從地理信系統的發展態勢來看，三層體系結構、組件式GIS、分布式空間數據存儲與管理、 B/S 架構等已經被廣泛應用于地理信息系統數據庫建設中［17］。我國地籍管理信息系統雖然取得了快速發展，但新形勢下仍然存在諸多不足，主要表現在以下方面：一是宗地要素的圖形信息、屬性信息完整性較差、標準化程度不高；二是缺乏一套科學完整的信息管理體系，單純依靠信息管理系統進行信息管理，管理水平很低；三是權籍數據共享和應用水平有待提高。

我國的房屋登記信息的發展早于地籍信息系統，大致經歷了以下階段：手工、共享、發展、現今四個階段。隨著Internet技術和數據庫技術的發展，到90年代中后期， Oracle、 Informix、 Sybase、 SQL Server 等大型數據庫在商用領域應用日益普及，房產信息系統建設取得了快速發展，許多城市都建立了各自的房屋登記信息系統。雖然房產信息管理取得快速發展，但由于房屋登記數據量大、業務種類多、業務關聯性強，而登記實踐中又缺乏針對上述問題的有效管理，致使現有的房屋登記信息系統存在大量問題，在實際應用中需要進行大量手工維護和后臺處理。雖然可以勉強應付登記，信息管理問題卻有增無減：一是系統中存在大量的無效樓盤數據、房屋數據，二是系統中權利交叉、重疊、信息不對稱現象嚴重，三是已有的登記數據普遍缺少空間數據。隨著登記業務的爆發式增長，房產信息管理部門已力不從心。此外，由于沒有與共享用戶建立數據庫接口，當前房產系統在共享與應用方面水平較低。如法院依法查詢房屋所有權信息或公眾獲取自身的相關不動產權利信息時，仍然需要到不動產登記檔案管理部門查詢，嚴重制約了登記部門的服務水平。同時，現有的海量數據在群眾日常生活和政府決策方面應不高。

( 2)數據整合

數據整合在業界的范疇比較廣泛［18］。立實認為數據整合指的是在多尺度基礎地理數據之間、多源基礎地理數據之間、非基礎地理數據與基礎地理數據之間采用字段匹配、融合聯合、合并鏈接等地理數據處理方法進行數據集成，生成新的空間數據集。隨著空間信息技術快速發展，世界各國都各自大力加強本國的空間數據基礎設施建設，基礎地理信息數據庫的整合工作得以大力推進，加速了全球信息化［19］。為了實現數據標準化、規范化，致力于數字地理信息領域標準化工作的地信息標準化技術委員會得以成立，該委員會出版了數個國際地理信息標準，推動了地理信息數據間的互操作。美國在40年代開始進行全國范圍內的地形圖數據采集工作，為了應對城市地貌不斷變化引起的數據現勢性丟失，國家地質調查局提出在全國范圍內構建一個統一的基礎地理空間數據庫，向用戶提供高精度的地理信息服務。 20 世紀末英國建立了大大小小約五百多個地理空間數據庫，由于這些數據庫資源分散，無法統一利用，英國軍械測量局提出了 DNF 建議( Digital National Framework,數字國家框架)，將各類地理數據進行融合，建立一個權威的數據框架。德國的各個州各自立法，致使全國范圍內的測量法不統一，從而造成了國家層次上數據的不兼容。為此,德國通過成立全國地理數據中心,將各州基本數字景觀模型同數字地形圖進行整合,建立新的數據集。上述基礎地理數據數據的整合多是集中于多源同構數據之間。關于多源異構數據的整合,國外的研究很少涉及,這與國外與我國存在差異化的不動產登記模式有關。

我國在研究和開發 GIS 之初就把地理信息數據的整合和標準化作為重點,專門成立了全國地理信息標準化委員會,制定了一系列地理信息方面的國家和行業標準,促進了我國地理信息化建設的快速發展。多年來,由于信息共享意愿不高、信息化建設各自為政,缺少統籌管理,我國基礎地理信息數據整合水平較發達國家仍然有所落后,因而現階段研究基礎地理信息數據整合技術研究具有相當高的價值。在不動產統一登記之前我國關于多源異構數據的整合研究較少,隨著《不動產登記暫行條例》的正式頒布,迫于登記形勢,國土資源部門不得不開展多源異構數據的整合研究,這從一定層面上推動了我國關于多源異構數據的整合研究。徐財江等以寧波市某小區作為試驗區進行房地數據整合研究,程麗麗提出基于 SuperMap 的不動產登記數據整合建庫研究,提出了利用新型地理信息軟件 SuperMap 進行數據整合 [20],將先進的地理信息軟件引入到不動產登記數據整合中來,為數據整合提供了新的思路。楊超提出了采用了數據倉庫模式對不動產異構數據整合的方法[21]。近兩年來,各級政府對不動產登記數據整合項目廣泛立項, 激發了國內各大主流地理信息軟件供應商對不動產權籍和登記數據的整合技術的探索熱情,這些軟件供應商們提出了許多新的解決方案,并進行了部分實踐,對整合實踐具有一定的參考價值。

綜上所述,首先,在不動產權籍調查信息管理及共享應用方面,由于國外不動產登記機構設置、地理信息管理的模式與我國不同,而且很少考慮權籍調查信息全生命周期的管理,現有的研究和實踐多是側重于從技術層面對地理信息進行管理。隨著我國地理信息技術應用的不斷推進,這些已有的研究對我國當前面臨的管理現實來說可借鑒性不強。其次,由于長期以來的分部門登記管理,地籍調查信息、房屋登記信息管理一直沒有提升到科學管理體系的高度,信息共享與應用服務方面水平較低。最后,國外數據整合問題的研究多集中于多源同構、同源異構數據之間,對多源異構數據的研究很少涉及。由于各類異構數據之間特性不同,一般可借鑒性不強。研究基于 GIS 的權籍調查信息管理體系,對不動產權籍數據進行全生命周期管理,有助于提升不動產登記部門的信息化建設和應用水平。研究存量權籍數據整合關聯方法,有助于推動多源異構的海量數據整合技術的發展,為空間地理信息的集成、共享、互操作提供參考。推動權籍調查信息面向登記機構層面、相關部門層面、社會公眾層面的共享應用。因而,建立權籍調查信息全生命周期管理形勢迫切、勢在必行。

1.3論文的主要研究內容與研究方法

1.3.1論文的主要研究內容

在不動產統一登記形勢下,對既有各類多源異構的不動產權籍數據進行整合關聯并研究權籍調查信息管理及共享應用問題具有重要意義,能有效提升不動產登記部門的管理水平和工作效率。目前在新興地理信息技術影響下,針對多源異構的數據整合、信息管理及共享應用等問題還需要更深入的研究,本課題首先通過對既有權籍數據的特征進行分析,研究建立多源異構數據的整合關聯方法,以應用服務為導向、以數據為核心研究信息管理及共享應用。具體來說分為以下幾點：

八'、•

(1)分析既有多源異構的權籍數據特征,包括數據特點、共性、差異和關系。

( 2)研究權籍調查信息管理體系,包含數據來源、采集方法、建庫流程、質量控制、成果要求、維護更新及管理制度等內容以及權籍調查信息管理系統在不動產登記機構、相關部門、社會公眾三個層面的共享及應用。

(3)通過前文構建的權籍調查信息管理體系,研究存量權籍數據整合關聯方法,進一步豐富信息管理體系的內涵和維度。

1.3.2論文的組織結構

本論文整體結構分為五章,安排如下：

第一章,緒論。主要介紹論文的研究背景、意義,從權籍調查信息管理、數據整合兩個方面對國內外研究現狀進行詳細分析,并提出本文的主要研究內容和組織框架。

第二章,不動產權籍調查相關業務知識。本章主要介紹權籍調查的相關知識。對權籍調查數據進行了研究,分析了權籍調查數據管理現狀和存在的問題,為后面提出基于 GIS 的不動產權籍調查信息管理體系的構建奠定基礎。

第三章,基于 GIS 的不動產權籍調查信息管理體系的構建。本章首先對信息管理體系的相關理論進行簡要介紹,分析了地理信息技術和數據庫技術在空間地理信息技術管理方面的快速發展。基于上述理論和實踐,構建基于 GIS 的權籍調查信息管理體系,并對信息管理體系加以分述。

第四章,存量不動產權籍數據整合建庫。本章主要基于 GIS 技術,以存量數據整合建庫為例,驗證前文構建的基于 GIS 的權籍調查信息管理體系可用性和有效性,同時對基于 GIS 的權籍調查信息管理體系的內容和范圍進行進一步的豐富和延伸。

第五章,總結與展望。本章主要對本文的研究成果進行了簡要概括和總結, 同時提出研究中的相關不足,并對下一步更深層次的研究進行了展望。

第二章不動產權籍調查相關知識

2.1 權籍調查業務知識

(1)權籍調查的概念

不動產統一登記前，不動產權籍主要是指地籍，地籍最初由收取賦稅之需而產生，我國歷來有“稅有籍而來，籍為稅而設之”的說法。從信息學的范疇來看，地籍可描述為“為了管理土地而對轄區內土地進行系統的信息收集”［22］。地籍調查是為了查清每宗地的權屬、界址、位置、面積和用途而進行的土地調查。不動產統一登記后，宗地、房屋等調查的概念延伸城不動產單元的權籍調查。不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間［23］。不動產權籍調查就是對不動產單元的權屬、位置、界址、面積等狀況進行的系統調查。

(2)不動產權籍數據的特點

權籍數據主要具有以下特點：多源性、多維性、層次性與關聯性、空間拓撲性、動態性、海量性等特征。多源性主要體現在存量數據源，包含了房產管理部門的房屋登記數據、土地管理部門的地籍數據及其他登記部門的相應數據；多維性主要表現在數據的空間特征上，例如宗地的三維性、界址數據的二維性、高程數據的一維性等；空間拓撲特性主要是指宗地、樓幢、房屋產生的各類面數據與面數據、面數據與線數據、面數據與點數據等等之間的拓撲關系；層次性與關聯性主要是數據間的分層性、數據間的關聯性，例如從數據分層來看主要有空間數據和非空間數據，房屋數據應當與自然幢數據保持空間上的關聯，自然幢數據又要與宗地數據保持空間上的關聯以及與各自業務數據間的關聯；動態性主要是指不動產單元數據是處于動態更新的，例如宗地界線的變化、房屋的分割合并、權利人數據的變更等；海量性主要體現在數據量上，如合肥市僅房屋登記數據就有 230 萬條。

2.2權籍調查工作流程

權籍調查一般涉及的登記業務比較廣泛，根據不動產登記操作規范的規定，凡是未進行房、地關聯的不動產均需要開展權籍調查。權籍調查一般由國土部門指導，登記機構具體實施。圖2.1 以某市權籍調查為例對這項工作的流程進行介紹。

圖 2.1 不動產權籍調查工作流程

Fig 2.1 Workflow of real estate survey

2.3權籍數據現狀

2.3.1 數據概況

權籍數據主要有基礎地理信息數據、分散登記的地籍數據、房屋登記數據、林權數據（土地承包經營權數據處于過渡階段，暫未匯交）。這些數據主要為圖形數據和屬性數據兩部分，以合肥市為例進行說明。

（1）數據要素分析柵格數據：數字航空攝影影像圖面數據：宗地圖、自然幢圖、行政區、地籍區及地籍子區、道路、植被、水系等

線數據：界址線、道路中心線、管線、電力通信管線等點數據：界址點、注記等

其他數據：業務數據、元數據等

（2）數據現狀分析

成圖比例尺：宗地圖主要為 1:500 和 1:1000，房產分戶圖比例尺不小于 1:500 數學基礎：地形數據、地籍數據為Xian_1980_3_Degree_GK_CM_117E，房產分戶圖數據為任意坐標系

數據量：市轄區面積約1300km2,法人單位宗地數據約2.2萬宗、個人分戶宗地數據約 230 萬宗、土地查封與解封數據約 0.8 萬條、土地抵押登記信息約 0.3 萬條、自然幢數據 3 萬幢、房產登記數據 230 萬條。

數據格式：主要是支持 Arcgis Godatbase 的數據庫格式、 MDB（Microsoft Database）數據格式。

2.3.2各類登記單元代碼

（1）宗地代碼

依據《地籍調查規程》，宗地代碼共 19 位，分為 5 層，具體代碼結構如表 2.1 所示。

表 2.1 宗地代碼結構表

Tab2.1 Structure table of parcel identifier

層級第一層第二層第三層第四層第五層

代碼值 000001~999999 001~999 001~999 AA~ZZ 00001~99999

代碼意義縣級以上行政區劃代碼地籍區代碼地籍子區代

碼土地權屬類型宗地號

第 1 層： 6 位縣級以上行政區劃數字碼。第2 層： 3 位地籍區數字碼。第3 層：

3 位地籍子區數字碼。第 4 層： 2 位土地權屬類型字母碼。第 5 層： 5 位宗地號順序碼

（2）房屋代碼房屋代碼編制方法又可分為分宗法、竣工時間法、坐標法、分幅法，一般最常用的為分宗法，這里僅對分宗法進行介紹。依據《房屋代碼編碼標準》［24］，房屋代碼由 26位字符組成。分宗法的房屋代碼分為 7 層共26 位，代碼結構如表 2.2。

表 2.2 房屋代碼結構表

Tab2.2 Structure table of House identifier

層級第一層第二層第三層第四層第五層第六層第七層

代碼值 000001~9999 001~999 0001~9999 0001~ 0001~ 0001~ 0~9

99 9999 9999 9999

代碼意義縣級以上行

政區劃鄉（鎮）房產分區丘號幢號戶號校驗碼

第1 層：6位縣級以上行政區劃數字碼。第2 層：3位鄉（鎮）行政區劃數字碼。第3層：4 位房產分區數字碼。第4 層：4 位丘數字碼。第5 層：4位幢數字碼。第6 層：4位戶數字碼。第 7層：1 位校驗碼。

（3）承包地塊代碼

依據《農村土地承包經營權要素編碼規則》［25］，承包地塊代碼分為 5層 19位，代碼結構如表 2.3 所示。

表 2.3 承包地塊代碼結構表

Tab2.3 Structure table of contracted land identifier

層級第一層第二層第三層第四層第五層

代碼值 000001~999999 001~999 001~999 01~99 00001~99999

代碼意義縣級行政區劃鄉（鎮）區劃村村民小組承包地塊

第1層：6 位縣級行政區劃數字碼。第2層：3位鄉（鎮）行政區劃數字碼。第 3 層： 3 位村（行政村）數字碼。第 4 層： 2 位村民小組數字碼。第 5 層： 5 位承包地塊順序碼。

（4）林權編碼

各地林權證表示的林權代碼一般可以解譯為 5 層 22 位，代碼結構如下表 2.4 所示。

表 2.4 林權代碼結構表

Tab2.4 Structure table of forest Rights identifier

層級第一層第二層第三層第四層第五層

代碼值 0000001~9999999 01~99 01~99 K|J|G|H|QDSY、

MSY 00001~9999

代碼意義縣（市）鄉（鎮）村林地與林木屬性林權序號

第 1 層： 6 位市縣級行政區數字碼。第 2 層： 2 位鄉（鎮）數字碼。第3 層：

2 位村（行政村）數字碼。第 4 層： 7 位林地和林木屬性字母碼。第 5 層： 5 位林權序號數字碼。

2.3.3數據分析

從前文所述可以看出，首先，原先的各類不動產的代碼編制規則不同。其次，各類權籍數據的格式不同。最后，各類權籍數據的數學基礎和投影不同。因而，各類存量不動產權籍數據整合關聯需要建立一套統一的代碼編制規則，按照統一的數學基礎和投影將原有的存量不動產按照新的代碼編制規則進行編碼和關聯，并按照統一的格式進行存儲。當前不動產權籍數據整合關聯難度大、任務重，以合肥市為例進行說明。

表 2.5 存量不動產整合關聯任務表

Tab2.5 Integraion and relation task table of original real estate

類型數量存在的問題

宗地掃描著錄 2500 宗未掃描、著錄

宗地標準化 2.2萬宗屬性缺失、拓撲錯誤

城鎮居民住宅宗地矢量化 230 萬份未矢量化，未與宗地圖形掛接

宗地查封及解封檔案掃描著錄 0.8萬份未掃描、著錄，未與登記檔案掛接

土地抵押登記及注銷登記檔案掃描著錄 0.3萬份未掃描、著錄，未與登記檔案掛接

自然幢信息標準化 3萬幢信息缺失，未落宗

房屋登記數據標準化 230萬條信息缺失，未落幢

房地數據整合關聯 462萬條需進行存量及現狀數據的整合關聯

2.4 權籍調查信息管理需求分析

隨著不動產登記業務量激增和統一登記的形勢要求，登記中心無法再依靠過去的各類登記系統獲取不動產單元的空間信息、屬性信息進行利用和管理。因此，在日常權籍調查信息管理中急需引入 GIS 技術和數據庫技術，通過構建不動產單元代碼來唯一空間定位和實體標識，實現依據圖形進行數據查詢、數據分析和匯總統計功能，使得不動產權籍調查信息管理從以屬性管理模式向以圖形管理模式進行轉變。這不僅可以滿足日常權籍調查的業務需求，還可以對海量的不動產權籍數據進行科學管理，挖掘權籍調查信息的深層次應用。

因此基于 GIS 的不動產權籍調查信息管理需要實現以下需求：

（1）不動產權籍調查業務管理

實現權籍調查從材料受理、調查、審批入庫的所有業務流程自動化管理。

(2)GIS管理功能

支持為多用戶提供 GIS 功能，可以滿足不動產單元圖形的日常變更需求，各類專題圖的輸出，并指出并發維護和更新數據庫。

( 3)不動產單元編碼維護與管理按照技術規范，在全轄區范圍內對不動產單元進行統一編碼并能按照代碼編制規則進行變更，保證不動產單元代碼全庫唯一。

( 4)區域不動產單元信息查詢功能通過指定區域或提供屬性數據等一種或多種組合條件進行查詢，主要包括以不動產單元代碼定位不動產位置，以土地利用現狀分類為單位進行的宗地數據統計和以房屋用途為單位進行的房屋數據統計，既能滿足不動產權籍日常管理需求，又能為政府部門決策提供依據。

( 5)數據格式轉換功能應具備依據《不動產登記數據庫標準》中制定的交換格式對數據進行轉換。主要包括導入和導出數據，以及對要素和柵格數據進行不同數學基礎下的投影變換。

( 6)數據質檢功能

基于 ArcEngine 技術，開發數據數據質檢模塊，主要是對 Excel、 mdb 等其他多種格式的樓盤表數據進行多種檢查行為，包括字段格式、字段值合法性、必填項、數據間邏輯一致性、圖屬一致性等檢查。

( 7)信息查詢功能要求應具備多種組合查詢功能，既能滿足平時業務需求，又能為社會公眾(權利人及利害關系人)、相關部門(人民法院等)提供產權查詢，同時應考慮數據查詢的安全性。

( 8)歷史數據管理功能包含對宗地、房屋數據的存儲、查詢與回溯，應同時具備圖形、屬性數據的歷史信息保存、回溯查詢，并展現出變化關系。

第三章基于GIS的不動產權籍調查信息管理體系的構建

近些年來，隨著3S、數據庫等核心技術的迅速發展，地理信息產業與通信、互聯網、云計算等產業進一步融合，我國地理信息產業增長迅速。2014 年國務院辦公廳印發了《關于促進地理信息產業發展的意見》，提出進一步推進地理信息面向政府部門決策、面向企業生產經營、面向群眾社會生活的深層次應用［26］。作為與地理信息技術密切相關的國土資源行業，近年來隨著土地年度變更調查、全國第二次土地調查、地理國情監測等專項工程的實施，GIS技術在國土資源行業得到了廣泛應用，典型應用有土地登記管理系統、土地評價系統、土地利用及執法監察系統、國土電子政務系統、數字城市等。隨著 GIS 技術和數據庫技術在國土資源行業的應用日趨成熟，未來數據應用的重點將是關注基于Web服務的地理空間數據應用模式，平臺對外將主要基于Web Service方式實現數據共享，B/S和C/S 數據庫技術、基于服務模型的空間數據服務平臺、歷史數據管理、分布式海量空間數據庫技術將得到進一步應用。

（1）基于 B/S 和 C/S 的數據庫技術

隨著瀏覽器技術和三層模式架構的深度融合， B/S 構架技術逐漸代替傳統 C/S 架構技術為眾多企業青睞。B/S用戶可以通過瀏覽器鏈接到廣域網來來執行應用程序。這種架構下簡單地事物邏輯在客戶端瀏覽器實現，主要的事務邏輯都在 Web 服務器端實現［27］，其優點是不需要在客戶端安裝應用軟件，因此B/S的安全性好，在廣域網中部署方便，即便出現問題也只需服務端進行維護。同時由于 B/S 優越的集成性能，可以很方便的與政務網整合和發布。B/S的缺點是不能為用戶提供強大的地理數據處理工具。對于地理空間數據管理，采用 C/S 架構優點是可以提供強大的空間數據處理、空間分析等 GIS 工具，方便用戶進行各種數據交互。因此實際中可以考慮上述兩種架構的集成應用。

（2）基于服務模型的空間數據服務平臺

基于GIS Sever的空間數據服務平臺就是基于服務模型，提供地理空間信息技術和全方位的地理信息系統功能，滿足多元化的用戶需求，支持在分布式環境下的制圖、空間分析、地理處理、編輯、洽談和地理數據管理功能。例如由Esri公司開發的Arcgis Server和超圖軟件公司的MapGIS IGServer具有類似功能。

（3）歷史數據管理實體具有產生的時間、消亡時間，通過記錄這些時間可以確定實體的生命周

期，通過記錄這些時間內實體的狀態可以記錄實體的整個生命過程，為歷史回溯奠定理論依據，對于重要的要素實體，如宗地、房屋，除了記錄實體本身的生命周期外，還需要記錄歷史實體和現狀實體的父子關系，通過父子關系變化分析，可以對實體的變化軌跡和變遷狀態進行記錄。

( 4)分布式海量空間數據庫技術分布式主要原理是將多份數據副本分配在同一網絡空間數據庫中，這些數據副本在物理上分離，在邏輯上集中。分布式存儲的優點是可以實現服務器的負載均衡，提升集群性能。國土資源數據經常分布在不同的節點，因此采用分布式管理在業務邏輯上符合國土行業實際。數據庫同步更新技術主要是通過數據庫復制、增量更新兩個步驟實現多級數據的聯動和自動更新。在網絡化運行環境下，以 GI S 產品作為空間數據編輯處理工具，采用工作流引擎可以實現網絡化生產調度管理，從而實現數據快速動態更新。因此利用分布式海量空間數據庫技術可以實現空間數據的分布式、同步更新和網絡化管理。

3.1信息管理體系的構建基礎

3.1.1理論基礎

( 1)信息管理科學

信息管理是管理的一種，它的主要管理對象是人類活動中產生的信息。它既對信息資源進行管理，也對信息活動進行管理［28］。杜棟認為，信息管理科學是管理科學理論與信息科學的綜合運用。在《信息科學導論》一書中，胡昌平以社會信息為基點，以信息學和管理學為基礎，以系統科學為支撐構建了宏觀的信息管理科學體系。他認為，研究社會信息現象的科學就是信息管理科學。

圖 3.2 信息管理學的基礎理論體系

Fig 3.1 Basic theoretical system of information management

( 2)管理信息系統

MIS (Management Information System,管理信息系統)通常用于系統決策，最先由管理信息系統的創始人高登.戴維斯提出并定義。MIS的主要任務是最大限度利用計算機和網絡通訊技術對信息進行管理，建立企業資源信息數據庫并編制處理，幫助企業決策。傳統的 MIS 以 C/S 架構作為核心，隨著廣域網技術的不斷成熟，基于 Web 的 MIS 概念被提出，與傳統 MIS 核心不同，它以 B/S 架構作為核心，用戶不用受制于操作環境，只要連接到廣域網便可操作 MIS。 WebMIS(Web Management Information System,網絡管理信息系統)可以看做是傳統MIS概念的延伸和拓展，充分體現了網絡時代特色。

（3）全生命周期理論及信息生命周期管理

全生命周期理論（Life Cycle Theory）誕生于I960年前后，最初是用于美國的軍事領域。隨后的 20 年間，全生命周期管理理念逐漸延伸到國防、能源、交通、環境評價等新領域［29］。PMI （Project Management Institute，美國項目管理協會）認為，領導層為了加強項目管理，需要將其劃分為一系列階段，每階段都是為了完成某種任務，這些階段的集合就組成了項目生命周期［30］。《信息管理學教程》一書提出，信息是有生命周期的，信息管理活動的全過程就是信息生命周期，這些過程包含信息的收集、加工、存儲、傳遞、使用五個階段。 StorageTek 首先提出了 ILM（Information life cycle management，信息生命周期管理），他認為對一個信息系統數據及其相關元數據從產生到最后滅失的一套綜合管理方法就是信息生命周期管理。不同與傳統的以存儲管理數據的方法，信息生命周期管理技術不僅僅是數據儲存流程自動化，而是從全方位對數據進行管理。

（4）質量管理質量管理就是建立和確定質量目標，在質量管理體系中通過質量控制、質量

改進等手段來實現質量管理者職能的所有活動。著名的質量管理理論有由休哈特提出并經戴明完善的計劃-實施-檢查-行動（PDCA ）循環，菲根堡姆的全面質量管理（TQM）、六西格瑪和精益六西格瑪等。權籍調查信息質量管理可以看做在權籍調查信息生產、入庫到滅失的過程中，指揮和控制權籍調查信息各參與方關于質量的相互協調活動。

3.1.2管理因素

（1）人的因素

從信息管理的主體來看，人是管理信息的主體，是信息管理的源頭。數據的采集、生產、應用各個階段都離不開人的作用，相對于其他管理因素來說，人的因素客觀性較強，在其他因素相對固定的情況下，不同的人，生產出的產品的最終質量一般不同。對于企業來說，企業中的人、財、物的調配和使用都離不開人的主導作用，人是信息管理中最重要也是最活躍的因素。因此，企業信息管理最大的因素是對人的管理。正如馬斯洛所說：管理首要的技巧并非是技術的而是人文的。

（2）信息因素信息因素指的是信息本身的管理。信息本身管理水平的高低在一定程度上反

企業信息部門的管理水平、技術水平和企業對信息資源管理戰略。信息從創建和初始存儲到滅失或無效被刪除是一個完整的生命周期，因此對于信息本身的管理歸結起來就是從信息創建到信息滅失的整個生命周期內的各個時點進行質量管理。信息生命周期管理從宏觀來看，可以看做是一種信息管理模型，對信息進行生命周期管理,需要相應的策略和技術實現手段。賴茂生認為對信息進行生命周期管理,根本目的在于幫助企業在信息生命周期的各個階段以最低的成本獲得最大的價值［31］。

3.1.3構建原則

為了構建一套科學的信息管理體系,在信息管理體系的設計與構建過程中應該遵循一些原則。一般認為主流的信息管理應該遵循動態管理（PDCA模型）的原則。本文認為權籍調查信息管理體系構建體系的設計和構建過程中,除了遵循動態管理原則外,還應遵循以下幾個原則：以業務為中心原則、以制度為基礎原則、集中化管理原則、與數據價值相關原則。

以業務為中心原則：信息管理應當以實務為導向,與關鍵業務流程相適應、與管理戰略目標保持一致。

以制度為基礎原則：權籍數據涉及基礎地理要素信息和不動產權利信息,受到法律法規的管制,需要確保信息體系實施方案能夠體現和達到政策的要求。

集中化管理原則：為了能夠全面管理地和控制登記部門整合的全部信息資產, 包括權籍調查信息核登記信息,必須采用集中化管理。

與數據價值相關原則：按照數據信息的價值高低來安排信息管理的優先級。這樣既能保證重要的信息能夠被有效的保護護,同時能控制對重要性一般信息的管理成本。

3.2 權籍調查信息管理體系

（ 1 ）權籍數據庫體系架構數據庫設計是權籍管理系統的核心。基于前文所示權籍數據管理要求和數據庫邏輯結構,可以將不動產權籍庫設計為表現層、應用邏輯層、數據服務層三層體系架構。其中表現層主要是 C/S 客戶應用端程序和 B/S 瀏覽器。應用邏輯層主要是數據更新、查詢統計、圖表制作、空間分析等功能。數據服務層主要是庫體設計,可以設計為權籍圖形現狀庫、權籍圖形歷史庫、權籍業務屬性庫,其中權籍圖形現狀庫又分為中間庫和正式庫。數據服務層通過ArcSDE （即數據通路，是 ArcGIS 的空間數據引擎）和工作流平臺與應用邏輯層建立關聯。

圖 3.2 基于 C/S、 B/S 的三層體系架構

Fig 3.2 A three-tier architecture based on C/S and B/S

(2)基于 GIS 的不動產權籍調查信息管理體系

基于對信息管理相關內涵的分析，結合前文所述權籍調查信息的管理需求，權籍調查信息管理總體思路可以概括為：以信息管理科學和質量管理理論為指導，以 Oracle 作為數據庫平臺，基于 ArcEngine、ArcSDE 技術和工作流( Workflow Manager)技術，建立基于GIS的權籍調查管理體系，指揮和控制權籍調查信息各參與方關于質量的相互協調，對權籍數據采集階段、建庫階段、數據應用階段、數據更新維護階段進行管理，實現登記中心在權籍調查信息全生命周期內的管理目標。不動產權籍數據從其生命周期來看，大致可以分為數據采集階段、數據入庫階段、數據建庫階段、數據應用階段、數據滅失階段。因此，針對不動產權籍調查信息的管理，就是對權籍數據生命周期各個階段進行管理。

圖 3.3 基于 GIS 的不動產權籍調查信息管理體系

Fig 3.3 The information management system of real estate survey based on GIS

3.2.1工作流管理

工作流的概念最初起源于日常生產或辦公領域，它的產生是為了提高工作效率。WMC （Workflow Management Coalition，工作流管理聯盟）認為可以簡單的將它定義為業務流程的全部或部分自動化。在此經營過程中，文檔、信息或任務按照一定的規則流轉，能夠在不同的執行者之間傳遞、執行［32］。工作流技術對信息進行跟蹤的同時，監督、控制、協調整個業務過程，它是工作流管理系統的核心技術。在不動產權籍管理中，許多關鍵性數據的產生和管理涉及多個環節多個部門，需要多人協同工作的復雜工作流程，這就要求將權籍調查工作分解成定義良好的任務、角色，還要求對這些任務的執行遵循一定的規則和過程，并進行監控，采用工作流技術是一種較好的解決方案。

（ 1 ） ArcGIS workflow manager

ArcGIS workflow manager 是 GIS 管理工作流的擴展應用，為 ArcGIS 多用戶持續的過程改進提供了一個集成框架。用戶可以利用它快速設計和共享工作流，從多方面對作業管理和追蹤以及工作流進行簡化。 Workflow Manager 提供工具方便資源分配和追蹤任務的狀態和進程。用戶在作業執行過程中可以創建和管理任務，它自動記錄每個作業的詳細操作歷史，形成 Log 文件，管理員以可與通過查看 Log 文件實時跟蹤任務的執行情況。同時它可以與主流的各大關系型數據庫進行連接。

圖 3.4 建立工作流連接

Fig 3.4 Establish a workflow manager connection

（ 2） BPM

BPM（Business Process Management，業務流程管理）是一套設計、執行、管理及監控業務流程的技術和標準［33-34］，根據業務環境的變化，將一系列的服務關聯起來，并按照有序的方式組織和執行。BPM與工作流相比，既有交叉又有所不同，它涵蓋業務較廣，包含流程建模和運行監控以及流程分析等多個方面，為業務流程管理提供整體解決方案。GIS-BPM引擎可以對業務流程建模進行解析、重構，建立可執行的 GIS 業務流程模型，并對業務流程進行監控與分析。為了快速直觀的展示業務流程的進度和執行狀態，GIS-BPM對活動賦予不同的狀態標識和權重，并通過管理儀表板的形式直觀展現。GIS中引入BPM的技術方法，通過流程建模工具標準語言BPMN（Business Process Modeling Notation，業務流程建模符號）對地理信息處理進行業務建模，采用工作流的標準定義語言 XPDL（XML

Process Definition Language）設計開發，通過對XPDL的解析與重構，實現了 GIS 應用系統開發和業務流程建模的融合，解決了面向功能的 GIS 系統和具有流程特性的業務應用系統之間的矛盾［35］。根據不動產權籍工作流程可以將權籍調查工作

流設計為六大流程：受理、初審、復審、審核、入庫、歸檔。

圖 3.4 權籍調查工作流程設計

Fig 3.4 Workflow design of real estate survey

圖 3.5 基于 BPM 的不動產權籍調查工作流實例

Fig 3.5 An example of a workflow manager based on BPM for real estate survey

3.2.2角色與權限管理

權籍調查信息管理的一個重要組成部分就是人員權限管理，角色管理是權籍調查信息管理的基礎。基于角色訪問控制、自主訪問控制、強制訪問控制是目前最為主流的訪問控制策略。傳統模型中，通過直接針對某個具體用戶授予部分操作權限來控制用戶對數據資源的存取。與傳統模型不同，基于角色訪問控制為企業組織結構中的崗位職責劃分不同權限，控制數據資源存取。即用戶必須成為相應的角色，才能獲得為該角色分配的所有權限。考慮到權籍數據并發操作的特點，權籍調查信息管理宜采用基于角色訪問控制策略［36］。

一般情況下，組織可能希望通過創建一組擁有更精細權限的角色，這時就需

要通過自定義角色將默認角色進行細化。例如，組織可以設定一些成員不具備編

輯要素的權限，這時可以首先設置該用戶為默認用戶角色，在默認用戶角色基礎

上，禁用其編輯權限，實現自定義角色的創建。默認情況下，只有管理員角色才

可以分配、創建、配置自定義角色。一般情況下，管理員通過對常規權限和管理

權限進行組合來配置自定義角色。GIS中的常規權限和管理權限見表3.1和表32

表 3.1 GIS 的常規權限

Tab3.1 Conventional permission of GIS

常規權限

成員視圖

創建、更新和刪除

群組加入組織群組、加入外部群組

查看與組織共享的群組

創建、更新和刪除

內容發布托管要素圖層/切片圖層/場景圖層

查看與組織共享的內容

與群組共享/與組織共享/與公眾共享

共享將群組設置為對組織可見/將群組設置為對公眾可見

使群組可用于 Open Data

要素基于圖層上的權限集編輯要素

完全編輯控制

開放數據管理 Open Data 站點

表 3.2 GIS 的管理權限

Tab3.1 Administration permissions of GIS

管理權限

查看全部：查看所有成員帳戶信息

更新：更新包括重置密碼等成員帳戶信息

刪除：刪除成員帳戶

成員邀請：邀請成員加入組織

禁用：禁用組織成員

更改角色：更改成員角色

管理許可：管理成員許可

查看全部：查看成員所擁有的群組

更新或刪除：更新或刪除成員所擁有的群組

重新分配所有權：重新分配群組所有權

群組

分配成員：從群組中刪除或增加成員

鏈接至企業群組：建立群組與企業群組的鏈接

使用更新功能進行創建：創建一個群組可供成員更新所有項目

查看全部：查看成員所擁有的內容

內容更新或刪除：更新或刪除成員所擁有的內容

重新分配所有權：重新分配內容所有權

權籍調查信息管理常用的成員有群組、要素，根據權籍調查業務流程，可將權籍調查成員角色進行如下劃分：受理、初審、復審、審核、歸檔，由管理員根據 GIS 的常規權限和管理權限根據實際業務需要進行任意組合，以創建角色及其權限。BPM提供了強大的角色編輯和權限計算功能，基于BPM的角色添加和權限計算見圖3.6和圖 3.7 所示。

圖 3.6 基于 BPM 的角色添加

Fig 3.6 Add roles based on BPM

Fig 3.7 Permission calculator based on BPM

3.2.3數據采集管理

數據采集是權籍數據生命的開始，因此，權籍數據的采集管理是權籍調查信

息管理體系的一個重要環節。權籍數據采集主要分為矢量數據采集和屬性數據采集。不動產權籍矢量數據采集主要有外業電子數據采集和矢量數據轉換兩種形式。基于外業電子數據采集，即利用GPS、全站儀等測繪儀器采集數據，根據測繪數據展出坐標點，導入CASS （南方公司制圖軟件）或GIS桌面組件中轉換成圖。對于存量不動產數據，當數據源為矢量數據或已建城鎮地籍數據庫、房屋調查數據庫時，應從數學基礎、數據格式、數據精度、數據分層、現勢性等方面對數據源進行檢查，檢查后進行數據轉換和相應處理。當數據源是紙介質圖件時，一般需要先對紙質圖進行掃描后通過專業測繪軟件進行圖片糾正，從而矢量化。屬性數據采集主要是對矢量數據、檔案數據進行手工錄入、分析計算、直接導入等方式。綜合分析各不動產數據現狀，可以將數據的搜集工作分為第三大部分：具有全電子化的不動產數據庫情況的，要搜集各不動產電子化數據庫和電子文件數據，并搜集當時的建庫標準；具有部分電子化不動產數據庫的，搜集已經建好的電子化數據庫，并且搜集未建立電子化數據庫的紙質登記檔案數據，同時搜集建庫依據的數據標準；對于完全處于半手工的方式管理不動產的，可搜集各種歷史測繪數據和紙質登記檔案［37］。

當前權籍數據采集階段存在的主要問題有：數字化方法不統一、同一行政區域數據轉換參數不統一，圖形不建立拓撲關系，矢量數據與屬性數據不一致、屬性數據邏輯錯誤、數據值非法等。基于 GIS 的權籍調查信息數據采集階段的管理，就是在權籍數據采集階段，基于 GIS 優秀的空間數據管理技術，對數據源進行統一管理，例如數字化統一管理、投影變換統一管理、拓撲關系檢查管理，下面以宗地數字化統一管理和投影變換統一管理為例進行介紹。

（1）宗地數字化采集管理

GIS 桌面組件包含多種數據轉換技術，可以將外部采集的多種格式的數據源轉換為Esri shapefile或Geodatabase格式的點、線、面數據，如數據源可以為Txt、 Xlsx、Dat等，從而實現矢量數據按照統一方式自動數字化；對于基準不一的多源異構存量不動產數據源，通過 GIS 投影變換技術，可以將其轉換為統一的坐標系統；數字化初步完成后，通過 GIS 拓撲處理和檢查技術，對各要素建立拓撲關系。

以ArcGIS的Samples （重采樣）工具為例，該工具可以將固定格式的Txt文本界址點數據轉換為ESRI shp格式面數據。

圖 3.8 從文本創建要素

Fig 3.8 Create features from textfile

（2）投影變換統一管理

Arcgis工具箱的投影變換工具，可以實現不同坐標基準之間的數據轉換，包括要素和柵格數據。對于同一行政區域內存量不動產登記數據的坐標轉換，應當采用統一的參數，確保轉換前后數據精度和拓撲關系保持一致。我國先后歷經 1954 北京坐標系、1980 西安坐標、2000 大地坐標系。因此，當前的存量不動產數據存在多種數學基礎，亟需按照國家部署逐步轉換到 2000 大地坐標系。大地坐標系轉換模型很多，主要有三維相似變換模和二維相似變換模型。由于這些不同的數學模型基于不同的假設前提，當起算數據或大地坐標系轉換模型不相同時，得出的換算結果定然不同。以布爾莎七參數模型求解轉換參數為例進行簡要說明。

七參數模型在眾多轉換模型中是一種比較嚴密的模型。通常使用七參數模型來進行兩個不同的三維空間直角坐標系之間轉換時。該模型主要原理是通過對三個坐標進行平移、旋轉、拉伸，使兩個坐標系盡量重合。該模型共有七個未知參數，用于計算兩個三維空間坐標系的坐標原點之間坐標差值坐標平移量

（AJ，A7, AZ ）；用于使兩個空間直角坐標系的XYZ軸重合在一起的三個坐標軸的旋轉角度（AaA0，AY）；用于計算同一段直線在兩個空間坐標系內的長度比值尺度因子AK , 一般AK值接近1。布爾莎模型七參數模型最為常用，該模型公示簡單，各參數意義明確［38］。布爾莎七參數公示模型如下。

轉換為ob-xbyezb下坐標的公式可以表示為

布爾莎七參數模型進行轉換，即利用高斯投影坐標反算求解出同名點在1980 西安坐標系和 CGCS2000 坐標系下的 B， L 坐標，由于一個點的大地高很難精確獲得，實際中常用正常高代替大地高進行七參數求解。一般情況下宜選擇均勻分布的國家二等點或三等點作為同名點。

坐標轉換完成后，為了評估轉換精度，需要對參與參數計算的所有重合點進行殘差中誤差精度評估。對于n個點，坐標轉換精度估計公式如下：

V （殘差）=轉換后坐標-轉換前已知坐標 ①

平面坐標x殘差中誤差：Mx =± 叵£ ②

n-1

平面坐標y殘差中誤差：M =±匡爭 ③

n-1

正常高H殘差中誤差：Mh=土冋 ④

九一1

平面點位中誤差 MP+ My ⑤

內部檢核完成后還需進行外部檢核，用于外部檢核的點不參與七參數計算，一般不少于 6 個，一般用于外部檢核的控制點等級越高越好。

求解出七參數后即可在Arcgis建立自定義地理坐標變換。

圖 3.9 創建自定義地理坐標變換

Fig 3.9 Create custom Geo transformation

（ 3）房屋數字化采集管理

考慮到房屋屬性結構描述表字段多、數據量大、數據間邏輯關系強的特點，

不宜在系統中逐戶直接錄入，以免出現人為錄入錯誤。為了對房屋數據源進行統

一的采集管理，實踐中首先按登記數據庫標準制定房屋樓幢戶室信息表（即樓盤表， Xlsx 或 MDB 格式），然后將經整理后的自然幢信息、房屋信息錄入到樓盤表中。一是可以利用 Excel 自帶的函數命令進行簡單的工一級檢查。二是可以基于 GIS開發質檢軟件，對固定格式的樓盤表進行二級檢查。樓盤表中的字段名稱、字段枚舉值、字段格式、字段是否必填均應按照登記數據庫標準規定的自然幢、戶屬性結構描述表來設定。同時樓盤表設計要顧及能同時供存量房屋數據和新增房屋數據數據采集使用。

圖3.10樓盤表（戶表）

Fig 3.10 Building table（Unit table）

3.2.4數據建庫管理

數據建庫主要是將不動產單元的各項調查數據錄入數據庫中。數據庫的建設分為空間圖形數據庫的建設和非空間屬性數據庫的建立。空間數據庫的建立主要是基于 ArcGIS 平臺來建立的；非空間屬性數據庫主要是依據 SQLServer 數據庫來建設的［39］。

（1）根據《不動產登記數據庫標準》和《不動產權籍調查技術方案（試行）》的要求，建立數據字典和圖幅索引；

（2）將經過二級檢查合格的各項矢量數據、屬性數據導入Oracle數據庫；

（3）進行系統運行測試，經審核合格后，執行入庫。

（4）將建庫成果與紙質檔案進行對比檢查，分析數據庫成果質量，例如：數據庫依據拓撲屬性自動生成的界址點成果表與紙質坐標表對比，分析界址點輸入精度；數據庫依據幾何圖形計算的宗地面積與原始土地登記檔案的宗地面積進行對比，分析宗地面積精度；數據庫依據數據間邏輯關系計算的房屋建筑面積與原始房產測繪報告中的建筑面積進行對比，分析建筑面積精度等。

權籍數據入庫主要操作流程如下：

圖 3.11 不動產權籍數據入庫流程

Fig 3.11 The process of data loader for real estate survey

矢量數據檢查主要是對數據的位置精度邏輯一致性進行檢查。通過將檢測要素逐一加載至 GIS 軟件，并與矢量化原圖對照，檢查各要素分層正確性、要素完整性、位置準確性是否符合要求等。邏輯一致性檢查主要是對圖形數據進行拓撲關系檢查和一般性檢查，例如線段的兩線相交、自相交、公共邊重復、線段打折、懸掛偽節點、碎片多邊形，面圖形閉合性，各層間拓撲關系等。屬性數據檢查主要是檢查各要素層屬性結構是否符合標準要求，是否齊全，包括非空性檢查、值域檢查等，其中內容完整性檢查主要通過 ArcMap 中的 Select By Attbibutes 工具來實現［40］。一致性檢查主要檢查圖屬否對應，是否有個別圖形沒有屬性的情況，是否存在多余屬性記錄等。

由于上述檢查項較多且數據量大，考慮到 GIS 卓越的空間數據處理性能，將 GIS引入權籍數據入庫的管理，其基本原理是基于ArcGIS Engine開發數據入庫質檢軟件應用程序（自定義或嵌入），在權籍數據入庫前對矢量數據、屬性數據和其他相關數據進行檢查。根據實際業務需求，可以將一級檢查規則劃分為六個大項：自然幢字段屬性檢查、源自然幢字段屬性檢查、房屋戶字段屬性檢查、源房屋戶字段屬性檢查、預測自然幢字段屬性檢查、預測房屋戶字段屬性檢查。各一級檢查規則項又可劃分為若干個二級檢查規則項，如自然幢字段屬性檢查可劃分為自然幢數據必填項檢查、自然幢數據準確性檢查兩個二級檢查規則項。各二級檢查規則項又可具體到每一個屬性字段細分為若干個三級檢查規則項。根據數據重要性對每一個三級檢查規則項設置相應的錯誤等級。基于 GIS 的不動產權籍數據檢查規則項配置界面如圖 3.12、圖 3.13 所示。

圖 3.12 二級檢查規則項設置

Fig 3.12 Double-check rule items Setting

圖 3.13 三級檢查規則項設置

Fig 3.13 Triple check rule items Setting

3.2.5數據應用管理

權籍數據應用主要包含信息查詢應用、專題圖制作應用、統計分析應用等。權籍數據應用必須遵循現行國土資料安全、保密的有關政策規定，明確安全和保密的措施和要求。

根據不動產登記相關法規規定，我國不動產登記資料實行依法查詢制。權利人、利害關系人、人民法院檢察院等機關可以依法查詢不動產登記資料。當前不動產登記查詢業務量巨大，是各類業務量之首。經國務院批準的《第三次全國土地調查總體方案》也對土地利用分類、土地利用結構分析提出了明確要求。為了滿足不動產登記機構、相關部門、社會公眾三個層面的不動產查詢、分析、統計需求，需要以權籍調查信息管理平臺為基礎，從不動產權籍數據庫中提取特定信息，并考慮運用互聯網技術，將查詢結果與自助終端互聯，提升不動產權籍調查信息的共享和應用水平。GIS中的查詢原理是將查詢界面信息轉化為SQL語言查詢表達式來選擇要素或表記錄的子集。

（1）宗地信息查詢

按圖查屬：可以利用宗地坐落位置、宗地內任任一點坐標等在 GIS 桌面組件中找到該宗地的確切位置，查詢該宗地的全部信息。

按屬查圖：利用宗地不動產單元號唯一，在 GIS 桌面組件中快速定位并高亮顯示該宗地。

以查詢宗地號為 340104482004GB00034 的宗地的屬性信息為例，首先通過不動產單元號定位到該宗地。

Fig 3.14 Locate the parcel through the identifier of real estate unit

定位到該宗地后即可查詢宗地的屬性信息，宗地屬性界面定制可以根據實際

需要來，常用的有宗地基本屬性、權利人屬性、已頒發的登記證書屬性等。

圖 3.15 查詢宗地屬性信息

Fig 3.15 Query the parcel property informations

（2）房屋信息查詢利用房屋的不動產單元號全國唯一或利用房屋所在宗地的空間位置唯一可以定位房屋，由于一宗地可能含有多個自然幢，因此一般通過房屋的不動產單元號唯一來定位房屋，查詢房屋的屬性信息。

例如某小區1幢1001室的不動產單元號為340104482004GB00034F00010001, 通過該不動產單元號即可定位該房屋的空間位置并查詢其屬性信息。

圖 3.16 通過不動產單元號定位房屋

Fig 3.16 Locate the building through the identifier of real estate unit

圖 3.17 查詢房屋屬性信息

Fig 3.17 Query the building property informations

（3）區域土地利用分類查詢

當前我國經濟發展進入新常態，隨著生態文明建設、不動產統一登記和自然

資源資產管理體制改革等工作逐漸深化，這些都對土地基礎數據提出了更高、更精、更準的要求［41］。因此，通過查詢區域土地利用分類情況，可以為政府相關職能部門合理確定土地供應量，掌握區域內各行業用地的分布、結構、數量質量和利用狀況提供決策支持。

圖 3.18 土地利用分類查詢

Fig 3.18 Query the current land use classification

（4）區域土地利用結構分析土地利用結構主要是分析國民經濟各部門占地的比重，或是各占地間的相互關系的綜合，可以看成各種用地結構方式的集合。對于政府部決策來說，需要始終掌握土地利用結構情況，并對結構的合理性進行分析，以實現土地利用結構的不斷完善。因此，了解土地利用結構對于科學指導土地決策與土地利用活動將發揮越來越大的作用［42］。

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Fig 3.18 Analyze land-use structure

3.2.6更新維護管理

基于 GIS 的權籍調查信息更新維護管理就是在 GIS 等技術支持下,對宗地、房屋等定著物單元進行及時變更,以有效保證權籍數據的現勢性,并對歷史權籍時空數據進行保存以方便后期地數據追溯和恢復。一般來說,權籍數據庫中的權籍調查信息總是比權籍實際變化狀況滯后。因此,權籍數據的動態更新就是盡可能的保持權籍數據與實際數據的一致性,為不動產登記部門提供最具現勢性的數據支撐。

現實中的不動產單元產生變更,需要對相應的權籍調查信息進行變更,變更時除了需要遵循前文所述工作流管理、數據入庫管理、數據建庫管理之外,還應按照行業標準進行變更。常見的不動產單元變更有宗地圖形變更、宗地屬性變更、自然幢圖形變更、房屋屬性變更、宗地房屋滅失等。如宗地界線調整、宗地分割合并、房屋拆分合并等。

（1）宗地圖屬變更

通過對宗地圖層中的現有多個宗地進行合并可以創建新的宗地。相鄰宗地進行合并可以創建一個新宗地,不相交的宗地進行合并可以創建多部件宗地。已合并的宗地可以保存為歷史宗地、保持最新或刪除。標準規定,宗地合并后新生成的宗地（地表）順序號在地籍子區內最大宗地順序號后續編。例如將宗地編號為 340104482003GB00030 的宗地與宗地編號為 340104482003GB00031 合并為一宗地,

新的宗地編號自動續編為340104482003GB00113。宗地合并工作流包含下圖所示的組成部分。

Fig 3.20 Workflow of merging parcel

法定描述：宗地 340104482003GB00030 和 340104482003GB00031,蜀山區第 482 地籍區第 003 地籍子區的一部分。

搜索父宗地：通過輸入“宗地編號”（如340104482003GB00030）搜索要合并的父宗地之一。

選擇父宗地：選擇擬進行合并的目標宗地。

合并父宗地：對所選宗地進行合并。合并宗地時,所選宗地將會合并為新的宗地,所選（父）宗地將會標記為歷史宗地。如果不希望父宗地進入歷史宗地圖層，則可以刪除父宗地。歷史父宗地存放于Historic Parcels圖層，并可以選擇是否刪除原始宗地。

注記宗地：向地圖添加ParcelDimensions注記要素類。如有必要，可使用編編輯注記工具編輯、更改注記的位置。

宗地賦屬：工作流的最后一步是更新新宗地的屬性，編輯已合并宗地屬性，更新宗地標識號等屬性信息。

Fig 3.21 An example of Merging parcel

（ 2）房屋圖屬變更

通過對房屋圖層中的現有房屋進行合并或拆分可創建新的房屋。一般房屋的拆分合并必須為空間相鄰房屋（左右相鄰、上下相鄰）。編碼標準規定，房屋分割合并后新生成的房屋順序號在自然幢內最大房屋順序號后續編。例如因設計和規劃發生變化，需要將某大廈商 101（不動產單元號 340104482002GB00015F00010404）和商102 （不動產單元號340104482002GB00015F00010405）合并為一間戶室。房屋合并工作流包含下圖所示的組成部分。

圖 3.22 房屋合并工作流

Fig 3.22 Workflow of merging building

法定描述：房屋 340104482002GB00015F00010404 和 340104482002GB00015F00010405,蜀山區第482地籍區第002地籍子區第15號宗地第 1 幢的一部分。

搜索父房屋：通過輸入“房屋不動產單元號（” 如 340104482002GB00015F00010 404）搜索要合并的父房屋之一。

選擇父房屋：選擇擬進行合并的目標房屋。

合并父房屋：對所選房屋進行合并。合并房屋時，所選房屋將會合并為新的房屋，所選（父）房屋將會標記為歷史房屋。如果不希望父房屋進入歷史房屋圖層，則可以刪除父房屋。歷史父房屋存放于Historic Buildings圖層。

注記房屋：向地圖添加 BuildingDimensions 注記要素類。

房屋賦屬：工作流的最后一步是更新新房屋的屬性，編輯已合并房屋屬性選項卡，更新房屋標識號、不動產單元號、室號部位、建筑面積等屬性。

圖 3.23 房屋合并示例

Fig 3.23 An example of merging building

（3）宗地房屋注銷

通過刪除宗地或房屋結構中的現有宗地/房屋可刪除已有的宗地/房屋。已刪除的宗地/房屋保存為歷史宗地/房屋。例如因征地,拆遷、設計規劃條件變更等致使不動產滅失的,需要注銷不動產權利并對相應的權籍調查信息進行更新維護。宗地/房屋工作流包含下圖所示的組成部分。假設因修建道路,拆除某學校臨路一幢教學樓（不動產單元號為340104405006GB00021F0003）。宗地/房屋注銷工作流包含下圖所示的組成部分。

圖 3.24 宗地、房屋注銷工作流

Fig 3.24 Workflow of deregistering parcel or building

法定描述：自然幢340104405006GB00021F0003，蜀山區第405地籍區第006 地籍子區的一部分。

搜索自然幢：通過輸入“房屋不動產單元號”（如 340104405006GB00021F00 03）搜索要刪除的自然幢。

選擇自然幢：使用選擇房屋要素工具，以選擇要刪除的房屋。刪除房屋：工作流的最后一步是刪除房屋，對所選房屋進行刪除。刪除房屋時，所選房屋將會從現狀房屋圖層中刪除并被標記為歷史房屋，進入 Historic Bui ldings 圖層。

圖 3.25 自然幢注銷示例

Fig 3.25 An example of of deregistering building

第四章存量不動產權籍數據管理

在現有的權籍數據中，絕大部分數據為存量數據，而存量權籍數據的管理是權籍數據管理的難點和重點。為此，基于 GIS 的權籍調查信息管理體系必須要考慮將存量權籍數據管理納入其中。存量權籍數據與新增數據的最大差別在于數據形成方式的不同，必須通過數據整合關聯，才能形成符合數據庫標準的數據集。鑒于此，研究存量權籍數據的整合關聯，可以對本文所構建的信息管理體系的有效性進行檢驗，進一步豐富基于GIS的權籍調查信息管理體系的內涵和維度。

4.1整合的概念及特點

整合是按一定的服務目的和知識管理規則把不同的事物和物質、分散的資源和服務組織在一起，相互協調，以實現資源共享與增值。存量不動產登記數據整合具有意義重大、專業性強、風險點高三大特點。

( 1 )意義重大

數據是支撐不動產統一登記的核心，是保證登記工作正常開展、登記結果準確的重要保障。國土資源部不動產登記局明確要求力爭 2017 年底基本建成覆蓋全國的信息平臺。因此，開展存量數據整合意義重大，勢在必行。

( 2)專業性強

跨行業數據融合、需要對各類不動產數據及其內在邏輯有準確的理解，對數據整合人員的技術和業務能力是巨大的挑戰。從現有數據的分析、利用，到不動產數據組織、整合等都需要有很高的專業知識和業務知識。

( 3 )風險點高存量不動產登記數據涉及權利人切身利益，一經整合入庫便直接服務于登記工作。因而，數據整合過程須嚴格保證數據的真實性、準確性。

4.2不動產單元代碼

存量不動產權籍數據整合的基礎是需要先協調宗地代碼、宗海代碼、農村土地承包經營權代碼林權代碼、房屋代碼等現行的各類不動產編碼體系，建立一套統一的代碼編制規則，將原有各類不動產代碼進行統一轉換。國土資源部辦公廳于 2017 年印發了《不動產單元設定與代碼編制規則》［43］，為協調各類存量不動產編碼提供了統一的基礎性技術依據。不動產單元代碼層次結構為七層28位層次碼結構，從代碼組成結構來看，主要是由宗地(宗海)代碼與定著物單元代碼構成。

宗地（宗海）代碼定著物單元代碼

X X XX X X X 牛 X X 羊 X XX X X 羊 X X X XXXX嚴XXX

定著物單元號

定著物特征碼

宗地（宗海）順序號

宗地（宗海）特征碼

地籍子區代碼

地籍區代碼

縣級行政區劃代碼

圖 4.1 不動產單元代碼結構

Fig 4.1 Structure of identifier of real estate unit

①第1層：6位縣級行政區劃代碼。

②第2層：3位地籍區代碼為，其中，用于海籍時，用“000”表示。

①3 第 3 層： 3 位地籍子區代碼，其中，用于海籍時，用“000”表示

①4 第 4 層： 2 位宗地（宗海）特征碼，具體內涵見表 4.1。

表 4.1 宗地（宗海）特征碼含義

Tab4.1 Parcel(cadastral sea)Characteristic code meaning

位數碼值含義

G 國家土地（海域）所有權

1 J 集體土地所有權

Z 土地（海域）所有權未確定或有爭議

A 集體土地所有權宗地

B 建設用地使用權宗地（地表）

S 建設用地使用權宗地（地上）

X 建設用地使用權宗地（地下）

2 C 宅基地使用權宗地

D 土地承包經營權宗地（耕地）

E 土地承包經營權宗地（林地）

F 土地承包經營權宗地（草地）

表 4.1 宗地(宗海)特征碼含義(續)

Tab4.1 Parcel(cadastral sea)Characteristic code meaning(Continuation)

G 使用權無居民海島

H 海域使用權宗海

W 無法確定使用權或存在爭議

Y 其它使用權土地（海域）

⑤第5層：5位宗地（宗海）順序號。

⑥第6層：1位定著物特征碼，用字母F、L、Q、W表示，具體內涵見表4.2。

表 4.2 定著物特征碼含義

Tab4.1 The Characteristic code meaning of things fixed on land

碼值含義

F 房屋等建筑物、構筑物

L 森林或林木

Q 其他類型的定著物

W 無定著物

⑦第7層：8位定著物單元編號。

定著物單元在同一宗地內應編號唯一，當定著物為房屋時，前 4 位表示房屋的幢號，后 4 位表示房屋的戶號，戶在每幢房屋內應編號唯一；定著物為森林、林木的，從 00000001 ~ 99999999 順序編號。其他的定著物或使用權宗地（宗海）內無定著物的代碼統一用“00000000”表示。

通過分析不動產單元代碼結構可以發現，存量權籍數據的整理必需以宗地（宗海）為基礎，通過地理位置建立宗地和自然幢的關聯，通過自然幢號建立房屋與自然幢的關聯，進而形成不動產單元。

4.3數據規范化整理

規范化整理主要是以房屋、宗地作為最小單元為單位進行整理，通過對已有的檔案資料、簿冊、各類圖紙等信息進行整理完善，形成規范化的不動產登記數據集。基于 GIS 的數據規范化整理，首先是按照原有數據庫標準對存量數據的空間信息、非空間信息、不動產登記歷史檔案等進行整理和邏輯關系重建。

以某拆遷安置小區為例，該小區始建于2009年，現根據已有地籍、房屋權籍數據和登記檔案進行整合建庫。

（ 1 ）宗地整理

為了保證屬性數據的完整性，同時保證矢量數據的格式統一，在宗地整理過程中，需要按照《不動產登記數據庫標準》，基于 GIS 設計一個包含宗地屬性結構表所有必填字段的 shapfile 數據，然后將經整理后的宗地圖形數據和屬性數據分別錄入到標準 shapfile 格式數據中，這樣可以避免人為因素的屬性字段缺失，同時可以在導入宗地圖形數據的過程中，實現屬性數據的同步入庫。宗地在導入相應的地籍子區后便會自動生成不動產單元號，同時相應的屬性信息錄入到數據庫中。

①1 基于前文所述權籍數據采集管理，首先根據地籍檔案資料將該宗地的坐標

數據轉換為矢量圖形。

圖 4.2 文本轉面要素

Fig 4.2 Create polygon features from textfile

然后將該宗地圖的 shapfile 圖形導入到標準格式文件中，并補錄屬性信息。宗地數據整理完成后便可以按照工作流的流程入庫。

圖 4.3 補錄字段屬性信息

Fig 4.3 Type-in field properties

①2 基于前文所述工作流管理，在項目管理中新建存量不動產權籍整合流程項

Fig 4.4 Create a new real estate survey project

⑤3 基于角色權限管理，受理人員在工作流中將流程移交至初審人員，由初審人員進行宗地、房屋數據檢查入庫。

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圖 4.5 宗地數據入庫

Fig 4.5 data loader of pracel

（2）自然幢房屋數據整理考慮到房屋屬性結構描述表字段多、數據量大、數據間邏輯關系強的特點，不宜在系統中直接錄入，以免出現人為錄入錯誤。為此，需要按照《不動產登記數據庫標準》設計標準格式的房屋樓幢戶室信息表（即樓盤表，Excel或MDB格式），然后將經整理后的自然幢信息、房屋信息錄入到樓盤表中，進行人工一級檢查。檢查結束后，基于前文所述建庫管理，對樓盤表息表的內容完整性、數據正

確性、邏輯一致性、圖屬一致性進行二級檢查。

圖 4.6 房屋數據整理檢查

Fig 4.6 Integraion and check of building data data loader of pracel

檢查通過后將自然幢及房屋數據（文件類型可以是Dwg格式或shapfile格式）

Fig 4.7 data loader of building

4.4整合關聯

存量數據整合關聯主要是通過對整理后的空間數據進行統一編碼，將整合后

的空間數據和非空間數據進行關聯，房屋通過所在幢號與自然幢進行關聯，自然

幢通過所在宗地代碼與宗地進行關聯，歷史不動產通過變更前不動產單元號與現

不動產單元號進行關聯，不動產權利和登記過程通過業務號進行關聯，最終建立包含歷史關系的空間數據集和非空間數據集。

( 1)建立非空間數據映射模型屬性數據缺失后的補錄和轉換主要是通過人工干預來實現的，而映射關系建立是建立在分析城鎮房產數據庫和城鎮地籍數據庫空間數據的各種差異，基于 GIS平臺建立兩大異構數據與城鎮不動產整合非空間屬性數據之間的映射關系，對兩大異構屬性數據庫數據進行提取、處理，對空白項或者模糊項進行人工干預處理［44］。非空間數據的映射模型一般在GIS平臺下構建，主要思路是通過對比原《城鎮地籍數據庫標準》與《不動產登記數據庫標準》字段間的關系，將原屬性值提取到新的屬性表中。

(2)建立映射模板

建立 XML 格式的映射模板，就是通過對特定地市的原數據庫與整合不動產數據庫綜合對比分析，建立各空間要素的屬性結構和各表格數據結構與不動產數據整合后的對應模板，通過加載模板快速建立映射提取關系［45］。

大另I］山路

圖 4.8 房地整合關聯成果

Fig 4.8 Real estate integration and related results

第五章總結與展望

5.1 研究總結

地理信息技術和數據庫技術的發展改變了土地、房屋等不動產信息的管理模式，數據管理不再僅僅是數據本身的管理，而是延伸到到數據采集、入庫、應用、滅失各個階段的管理以及數據的時空性管理。目前，國內外專家和學者對地理信息數據整合和權籍調查信息管理進行了廣泛的研究，但這些研究主要集中于同源異構數據的整合、單一階段的地理信息數據管理，對于多源異構數據的整合以及地理信息數據的全生命周期管理研究相對較少。隨著不動產權登記的日益頻繁，權籍數據量激增，產權登記對權籍數據的準確性、空間性、現勢性、時空性提出了更高的要求。在權籍調查信息管理中考慮建立基于 GIS 技術的全生命周期信息管理體系，可以夯實不動產登記基石、提升不動產登記部門的工作效率和管理水平。本文在基于 GIS 技術基礎上，綜合考慮數據庫技術、工作流管理技術等新興計算機技術，對權籍調查信息的全生命周期管理進行了研究，主要工作包含以下幾點：

（1）基于不動產統一登記背景下權籍調查信息管理現狀，從權籍數據管理角度，對權籍數據的特點、共性、差異和關系進行分析，提出了信息管理存在的不足以及新形勢下權籍數據的管理需求。

（2）通過分析基于 B/S 和 C/S 的數據庫技術、基于服務模型的空間數據服務平臺、歷史數據管理、分布式海量空間數據庫技術的發展和應用，設計了權籍調查信息數據庫的邏輯結構和體系架構。

（3）以信息管理科學為指導，綜合管理信息系統、全生命周期理論及信息生命周期管理、質量管理理論，分析權籍數據管理的兩大因素，針對這兩大管理因素，建立工作流管理、角色管理、數據采集管理、數據入庫管理、數據應用管理、更新維護管理，構建基于 GIS 的不動產權籍調查信息管理體系，實現對權籍調查信息的全生命周期管理。

（4）基于本文構建的信息管理體系，研究信息管理體系向存量不動產權籍數據管理的延伸。選取實例，研究存量不動產權籍數據的整合建庫，豐富基于 GIS 的權籍調查信息管理體系的內涵和維度。

綜上所述，本文的研究成果主要為：構建基于 GIS 的不動產權籍調查信息管理體系，推進信息管理科學和全生命周期管理理論的發展，為各級不動產登記機構提供技術支撐服務，為相關部門提供信息共享交換服務、為社會公眾提供信息依法查詢服務，具有一定的理論意義與實際價值。

5.2 研究展望

本文在地理信息技術和數據庫技術等新興計算機技術迅速發展的背景下，對不動產權籍調查信息管理進行了基本的研究，可以促進登記部門的信息管理水平，對不動產登記這項重大改革任務具有一定的現實意義。目前本文構建的信息管理體系已在合肥市權籍調查信息管理中進行了實踐運用，有效的改善了合肥市的權籍調查信息管理現狀。但由于研究時間和自己學術能力的限制，還有一些相關問題需要進一步完善和深入研究。

（1）本文構建的信息管理體系的合理性還需要大量的業務實踐進行驗證。例如，對于少部分復雜的存量不動產登記數據，由于歷史原因，很多登記要件不齊全，致使樓盤表中的許多關鍵字段無法填寫，這部分權籍調查信息在數據入庫管理環節無法通過本文構建的質檢規則項，只能通過更新維護管理錄入數據庫，致使工作流管理無法體現。因此，本文構建的質檢規則和工作流管理還需要進一步宀辛

完善。

（2）數據應用管理中，側重于權籍調查信息的應用研究，信息應用過程中的對國土資料安全和保密的有關政策法規重視程度不夠，應考慮通過工作流技術加強權籍調查信息的共享應用管理，進一步豐富權籍調查信息管理體系的內涵。

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